下半年深圳樓市“溫火”上升 剛需可入手投資需謹慎
發布日期:2013/7/31 11:54:44 | 瀏覽次數:4195 來源:南方日報 進入下半年，深圳樓市在經歷了半年的成交火熱后，在下半年的第一個月略顯成交“頹勢”。而記者了解到，上半年深圳二手房成交量的放量與政策的影響息息相關，去除政策影響后的其他月份的成交則屬平穩。
但這一波成交放量導致深圳上半年多個片區的房價出現上漲，購房者擔心下半年的深圳房價走勢是否會延續這一趨勢而一路上揚？
記者日前采訪的多位專家也普遍看好今年下半年深圳二手房市場的走勢。他們認為，下半年深圳二手房成交量將達到上半年水平，全年預計成交10萬套。而在成交量的支撐下房價也將穩步上升。但由于深圳樓市目前的購房者都為剛需，受限購、限貸等政策影響投資客并無大規模入市，因此專家們認為房價上漲仍受購房者承受力限制，下半年房價并不具備大漲的前提。同時，第四季度將是今年成交的旺季，屆時或有更多業主放盤。
上半年二手房成交量超近8年平均水平
根據深圳市規劃國土委數據統計，上半年深圳二手房共成交50978套，441.65萬平方米，創下近兩年最好水平，并且超過2006年以來半年度4.74萬套的平均水平。根據中聯地產成交系統數據統計，上半年成交均價為20988元/平方米，環比上漲15.59%，同比上漲23.59%。購房需求持續釋放，加之“新國五條”刺激3月份成交火熱，令到上半年深圳二手樓市量價齊升。
另據統計，二手房成交當中仍是以剛需購買者為主，主力成交戶型則是以90平米以下為主，同時也有少部分成交為投資需求，主要是因為有部分便宜的房子吸引他們入市。中運地產總經理葉貴榮告訴記者，整個深圳上半年，特別是3月份隨著國家20%政策的調控，導致很大一部分業主賣方意愿增加，而后在4、5、6這幾個月份，相對來說業主賣房的意愿減少，房價上漲的預期也增加，這使得深圳上半年的房價走勢一直在上漲。
而這種上漲普遍認為是政府調控的反面效果，家家順地產副總經理張國庫告訴記者，在某種意義上是政府調控政策出來之前的蜂擁入世才造成3月份的成交量創歷史新高。張國庫認為，一線城市房地產的泡沫并不大，因為市場由供求關系決定，而深圳福田區每平方公里的人數是1.76萬人，密度高于北京和上海，從2005年梅林一套房價由80多萬漲到現在200多萬，其實上漲并沒有想象中恐怖。而調控其實是增加買賣雙方的交易成本來控制市場，壓抑市場。因此每次調每次房價都沒有下來，而今年也是，“去除3月成交量后的上半年成交也并不大”。
深圳市場的“特殊”，在鵬置地產副總經理王洪朔看來，最主要的原因是剛需太強。“不管是首次置業或者剛需換房的需求量都很大”，他認為，老百姓對于過往調控結果的判斷，加上深圳這邊確實剛需的壓力很大，所以量價齊升跟買方、賣方的心理變化，都會讓一段時間會出現一些觀望，但總體來講是業主方價格的堅挺，買方在觀望中還不斷地出手，賣方買方相互出手的局面。
目前購房者多為剛需
招商置業大南山區總監葛衛民也表示，深圳的白領多，每年大學畢業來深圳找工作的人也多，這些人幾年之內如果能穩定下來，就會把來自父母的資金作為首付購房，自己來還貸。因此，深圳正在把內地二三線城市的儲蓄資金都吸引到深圳來，這就是深圳的剛需為什么這么強烈。
而從各中介地鋪的放盤量和上門訪客的比例也可以看到，目前深圳樓市的供求關系十分緊張，差不多每一套房源就有三個訪客上門，供需比大概是1∶3左右，中原地產研究中心高級研究員王飛告訴記者。
“現在買房要房票，很多人就惜售，因為賣了買不回來，這時業主如果賣，只能是因為想換更好的房子，但這部分人放盤的價格預期是非常高的，結果也就會導致價格攀升”，中聯地產豪宅區總監熊振表示，另外市場整體的放盤量也非常少。每周每個地鋪新增的售盤量是15個左右，但客戶量則至少是2倍、3倍。
此外，在各個片區，隨著供求關系的不同，漲幅也會有明顯不同。從今年6月份的數據對比看，二手房的價格在去年全市總體上漲了17%左右，但像前海規劃、龍華等片區的漲幅肯定超過全市，“像寶安中心區有些地方是接近30%、40%的比例，拉高了全市的均價，也是供求關系導致的現象”，而南頭、科技園這些片區則是上漲最少有20%，葛衛民表示。
而至于今年下半年，美聯物業羅湖區總經理袁新有則表示，上半年的深圳市場很火，而下半年的成交量將會非常穩定，至于房價也會呈現穩定狀態，因為從開發商那方面看，在下半年可以看到其有持久的供應量，因此市場在下半年會呈現量價穩定的狀態。
而目前的市場狀況不會讓房價大幅上漲的原因還在于市場上的投資客并無機會入市，張國庫表示，市場并無投機機會，而投資也基本上是中長期，沒有短線機會，因為現在稅費相當高，房價上漲部分都被稅費占去，但作為中長期投資，房子可以抵制通貨膨脹，但表面看是賺，一旦計算通貨膨脹，投資房產仍只是略微盈余。
下半年樓市將先“冷”后“熱”
而對于下半年樓市，中聯地產二手房研究院總經理肖小平則表示，預計下半年樓市向好仍是主流，且走勢會更加地趨于穩健。其中，月度成交量整體呈上揚的趨勢，最終達到全年二手房成交10萬套的水平，而房價漲勢則將會有所放緩，表現為穩中有升。
深圳是否退出房產稅要視房價的變化。肖小平認為，深圳樓市在政策層面存在局部調整的可能性，如首付、限價、房產稅等，其中，房產稅傳言在今年頻繁出現，出臺的預期增強，但是從上海、重慶及成熟房地產市場看，房產稅則更多地是調節合理的購房需求，并不會左右市場的發展走勢。與此同時，肖小平告訴記者，下半年樓市也存在利好消息，新一屆政府將“支持居民家庭首套自住購房”。這顯示政策上會更多地關注首次購房。其次，上半年多個城市公積金貸款額度也將上調，支持居民購房，深圳也預計9月實施“商轉公”政策，這對樓市也將產生積極作用。
“剛經歷過上半年的活躍成交后，深圳第三季度成交有所下降也很正常，因為購房者需要一定的沉淀和積蓄，而到第四季度就到了樓市旺季”，肖小平表示，預計第四季度深圳以“特剛需”為主的婚房、學位房、改善換房需求旺盛，同時業主放盤出售的意愿也較為積極，特別是年底急用錢者，力求房產變現，所以預計四季度成交量將出現明顯的上漲，也不排除單月過萬套。
“而房價的漲勢則將會放緩，穩中有升將是主流”，肖小平解釋，一是政策總體穩定，樓市發展向好，保障了房價難以下調。其次，土地供需旺盛，溢價率走高，預示未來房價看漲，另外6月末“錢荒”股市大跌，再次印證了樓市才是資金保值或增值的最佳“避風港”，當價格未達到預期時，一些業主會更加堅定地長期持有房產或惜售。但是，肖小平也提醒，房價的大漲首先是政府部門不能接受的，現有各項調控短期內不會放松，但也不排除局部的信貸收縮。其次，雖然剛需的購買力十分強大，而當面臨大漲的房價時，也會變得脆弱起來。
買房要認清需求謹慎選擇
對于下半年有計劃入市的購房者，各位專家給出了其建議。張國庫表示，購房者有能力就應該買，在買房的問題上別等。而葉貴榮也贊同這一觀點，他表示，房子的居住價值是任何產品都替代不了的，在中國人的消費習慣里面，無論是親戚還是朋友都會問買房了沒有，“有沒有房子決定一個人的穩定性，這在老百姓的心目中是根深蒂固的，有經濟實力，在自己的承受范圍內都可以買房，什么時候買都是對的”。
張國庫建議購房者，是剛需的什么時候都可以買，而如果買房投資的話就沒有什么必要。他相信隨著房產稅不斷聯網透明化，會給很多業主帶來精神上的壓力，也會讓持有多套房子的業主放出來，但這些價格波折都是小事，剛需隨時都可以進入，投資則要謹慎看待，“近一段時間來看中國經濟的轉型會放慢，經濟還有壓力，但下半年的價格不會跌到哪去”。
而在具體的看房、挑房過程中，王洪朔表示，有合適的房子要果斷一點買，“接觸過很多案例，等待會漲價，最后還是掏腰包，所以有合適的房子就果斷下手。而袁新有則表示，如果消費者目前有名額，而手上又有資金的話肯定要現在就買，因為名額珍貴，而現在不買的話接下來會更高。而同時要根據自己目前的資金狀況還有月供來考慮自己該買多大的，位置在哪個地段的，現在深圳很多地段的房價也不是很高的，均價是2萬元，豪宅片區則是六七萬元，羅湖有些片區的房產也就是1.3萬元，甚至1.2萬元，這些價格都比較適合剛需購買”，袁新有表示。
對于買房的時機，葛衛民表示，下半年如果沒有什么政策性的調控，基本上下半年的市場是平穩上揚，在這種市場上有合適的房子，還是越早越好，拖得時間越久，你所付出的成本就越高，如果是剛性需求的話，越早買成本越低。
王飛則建議，買房要分開需求，什么時間該買，什么時候都有好的房源，所以要根據自己的需求判斷。消費者首先自己要認清自己的需求和市場，投資需求要看政府的規劃，看現在的熱點；而剛性需求，則要看你的資金是否允許去追熱點，如果資金有限就要想是要學位要交通還是要結婚，要認清自己的需求。
但這一波成交放量導致深圳上半年多個片區的房價出現上漲，購房者擔心下半年的深圳房價走勢是否會延續這一趨勢而一路上揚？
記者日前采訪的多位專家也普遍看好今年下半年深圳二手房市場的走勢。他們認為，下半年深圳二手房成交量將達到上半年水平，全年預計成交10萬套。而在成交量的支撐下房價也將穩步上升。但由于深圳樓市目前的購房者都為剛需，受限購、限貸等政策影響投資客并無大規模入市，因此專家們認為房價上漲仍受購房者承受力限制，下半年房價并不具備大漲的前提。同時，第四季度將是今年成交的旺季，屆時或有更多業主放盤。
上半年二手房成交量超近8年平均水平
根據深圳市規劃國土委數據統計，上半年深圳二手房共成交50978套，441.65萬平方米，創下近兩年最好水平，并且超過2006年以來半年度4.74萬套的平均水平。根據中聯地產成交系統數據統計，上半年成交均價為20988元/平方米，環比上漲15.59%，同比上漲23.59%。購房需求持續釋放，加之“新國五條”刺激3月份成交火熱，令到上半年深圳二手樓市量價齊升。
另據統計，二手房成交當中仍是以剛需購買者為主，主力成交戶型則是以90平米以下為主，同時也有少部分成交為投資需求，主要是因為有部分便宜的房子吸引他們入市。中運地產總經理葉貴榮告訴記者，整個深圳上半年，特別是3月份隨著國家20%政策的調控，導致很大一部分業主賣方意愿增加，而后在4、5、6這幾個月份，相對來說業主賣房的意愿減少，房價上漲的預期也增加，這使得深圳上半年的房價走勢一直在上漲。
而這種上漲普遍認為是政府調控的反面效果，家家順地產副總經理張國庫告訴記者，在某種意義上是政府調控政策出來之前的蜂擁入世才造成3月份的成交量創歷史新高。張國庫認為，一線城市房地產的泡沫并不大，因為市場由供求關系決定，而深圳福田區每平方公里的人數是1.76萬人，密度高于北京和上海，從2005年梅林一套房價由80多萬漲到現在200多萬，其實上漲并沒有想象中恐怖。而調控其實是增加買賣雙方的交易成本來控制市場，壓抑市場。因此每次調每次房價都沒有下來，而今年也是，“去除3月成交量后的上半年成交也并不大”。
深圳市場的“特殊”，在鵬置地產副總經理王洪朔看來，最主要的原因是剛需太強。“不管是首次置業或者剛需換房的需求量都很大”，他認為，老百姓對于過往調控結果的判斷，加上深圳這邊確實剛需的壓力很大，所以量價齊升跟買方、賣方的心理變化，都會讓一段時間會出現一些觀望，但總體來講是業主方價格的堅挺，買方在觀望中還不斷地出手，賣方買方相互出手的局面。
目前購房者多為剛需
招商置業大南山區總監葛衛民也表示，深圳的白領多，每年大學畢業來深圳找工作的人也多，這些人幾年之內如果能穩定下來，就會把來自父母的資金作為首付購房，自己來還貸。因此，深圳正在把內地二三線城市的儲蓄資金都吸引到深圳來，這就是深圳的剛需為什么這么強烈。
而從各中介地鋪的放盤量和上門訪客的比例也可以看到，目前深圳樓市的供求關系十分緊張，差不多每一套房源就有三個訪客上門，供需比大概是1∶3左右，中原地產研究中心高級研究員王飛告訴記者。
“現在買房要房票，很多人就惜售，因為賣了買不回來，這時業主如果賣，只能是因為想換更好的房子，但這部分人放盤的價格預期是非常高的，結果也就會導致價格攀升”，中聯地產豪宅區總監熊振表示，另外市場整體的放盤量也非常少。每周每個地鋪新增的售盤量是15個左右，但客戶量則至少是2倍、3倍。
此外，在各個片區，隨著供求關系的不同，漲幅也會有明顯不同。從今年6月份的數據對比看，二手房的價格在去年全市總體上漲了17%左右，但像前海規劃、龍華等片區的漲幅肯定超過全市，“像寶安中心區有些地方是接近30%、40%的比例，拉高了全市的均價，也是供求關系導致的現象”，而南頭、科技園這些片區則是上漲最少有20%，葛衛民表示。
而至于今年下半年，美聯物業羅湖區總經理袁新有則表示，上半年的深圳市場很火，而下半年的成交量將會非常穩定，至于房價也會呈現穩定狀態，因為從開發商那方面看，在下半年可以看到其有持久的供應量，因此市場在下半年會呈現量價穩定的狀態。
而目前的市場狀況不會讓房價大幅上漲的原因還在于市場上的投資客并無機會入市，張國庫表示，市場并無投機機會，而投資也基本上是中長期，沒有短線機會，因為現在稅費相當高，房價上漲部分都被稅費占去，但作為中長期投資，房子可以抵制通貨膨脹，但表面看是賺，一旦計算通貨膨脹，投資房產仍只是略微盈余。
下半年樓市將先“冷”后“熱”
而對于下半年樓市，中聯地產二手房研究院總經理肖小平則表示，預計下半年樓市向好仍是主流，且走勢會更加地趨于穩健。其中，月度成交量整體呈上揚的趨勢，最終達到全年二手房成交10萬套的水平，而房價漲勢則將會有所放緩，表現為穩中有升。
深圳是否退出房產稅要視房價的變化。肖小平認為，深圳樓市在政策層面存在局部調整的可能性，如首付、限價、房產稅等，其中，房產稅傳言在今年頻繁出現，出臺的預期增強，但是從上海、重慶及成熟房地產市場看，房產稅則更多地是調節合理的購房需求，并不會左右市場的發展走勢。與此同時，肖小平告訴記者，下半年樓市也存在利好消息，新一屆政府將“支持居民家庭首套自住購房”。這顯示政策上會更多地關注首次購房。其次，上半年多個城市公積金貸款額度也將上調，支持居民購房，深圳也預計9月實施“商轉公”政策，這對樓市也將產生積極作用。
“剛經歷過上半年的活躍成交后，深圳第三季度成交有所下降也很正常，因為購房者需要一定的沉淀和積蓄，而到第四季度就到了樓市旺季”，肖小平表示，預計第四季度深圳以“特剛需”為主的婚房、學位房、改善換房需求旺盛，同時業主放盤出售的意愿也較為積極，特別是年底急用錢者，力求房產變現，所以預計四季度成交量將出現明顯的上漲，也不排除單月過萬套。
“而房價的漲勢則將會放緩，穩中有升將是主流”，肖小平解釋，一是政策總體穩定，樓市發展向好，保障了房價難以下調。其次，土地供需旺盛，溢價率走高，預示未來房價看漲，另外6月末“錢荒”股市大跌，再次印證了樓市才是資金保值或增值的最佳“避風港”，當價格未達到預期時，一些業主會更加堅定地長期持有房產或惜售。但是，肖小平也提醒，房價的大漲首先是政府部門不能接受的，現有各項調控短期內不會放松，但也不排除局部的信貸收縮。其次，雖然剛需的購買力十分強大，而當面臨大漲的房價時，也會變得脆弱起來。
買房要認清需求謹慎選擇
對于下半年有計劃入市的購房者，各位專家給出了其建議。張國庫表示，購房者有能力就應該買，在買房的問題上別等。而葉貴榮也贊同這一觀點，他表示，房子的居住價值是任何產品都替代不了的，在中國人的消費習慣里面，無論是親戚還是朋友都會問買房了沒有，“有沒有房子決定一個人的穩定性，這在老百姓的心目中是根深蒂固的，有經濟實力，在自己的承受范圍內都可以買房，什么時候買都是對的”。
張國庫建議購房者，是剛需的什么時候都可以買，而如果買房投資的話就沒有什么必要。他相信隨著房產稅不斷聯網透明化，會給很多業主帶來精神上的壓力，也會讓持有多套房子的業主放出來，但這些價格波折都是小事，剛需隨時都可以進入，投資則要謹慎看待，“近一段時間來看中國經濟的轉型會放慢，經濟還有壓力，但下半年的價格不會跌到哪去”。
而在具體的看房、挑房過程中，王洪朔表示，有合適的房子要果斷一點買，“接觸過很多案例，等待會漲價，最后還是掏腰包，所以有合適的房子就果斷下手。而袁新有則表示，如果消費者目前有名額，而手上又有資金的話肯定要現在就買，因為名額珍貴，而現在不買的話接下來會更高。而同時要根據自己目前的資金狀況還有月供來考慮自己該買多大的，位置在哪個地段的，現在深圳很多地段的房價也不是很高的，均價是2萬元，豪宅片區則是六七萬元，羅湖有些片區的房產也就是1.3萬元，甚至1.2萬元，這些價格都比較適合剛需購買”，袁新有表示。
對于買房的時機，葛衛民表示，下半年如果沒有什么政策性的調控，基本上下半年的市場是平穩上揚，在這種市場上有合適的房子，還是越早越好，拖得時間越久，你所付出的成本就越高，如果是剛性需求的話，越早買成本越低。
王飛則建議，買房要分開需求，什么時間該買，什么時候都有好的房源，所以要根據自己的需求判斷。消費者首先自己要認清自己的需求和市場，投資需求要看政府的規劃，看現在的熱點；而剛性需求，則要看你的資金是否允許去追熱點，如果資金有限就要想是要學位要交通還是要結婚，要認清自己的需求。