未來兩三年 深圳將會新增16個綜合體
發布日期:2011/8/20 22:47:51 | 瀏覽次數:7455 來源:南方網未來隨著分布在深圳各區的16個綜合體陸續入市，深圳將更多人能夠在步行范圍內，用更少的時間，滿足自己購物、休閑、辦公等等的各種需求。對于那些沒有居住在城市中心的人來說，這些綜合體更是彌補了遠離都市資源的缺陷。那么，以后即便所處區位偏遠，但是只要所居住的綜合體購物中心運營得當，就可以住在關外逛“萬象城”。
城市綜合體改變你的生活
如果說城市綜合體的誕生，是以解決城市發展過程中遇到的困境為己任，那么二戰之后出現在西方國家的辦公綜合體，便正是如此。20世紀70年代，人們對城市繁榮和追求，成為催生城市綜合體的重要力量，人們開始去思考城市土地的使用效率，以及如何才能讓市民在更為便捷的時間里，滿足不同的生活需求。
如今，我們理解的城市綜合體，通常是集聚了商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等功能中的四種以上，可以充分滿足現代城市生活中的主要需求，所以也被稱為“城中之城”。西方部分國家由于率先進入城市化進程，如今已經成就了不少聞名遐邇的綜合體。其中堪稱城市綜合體的開山鼻祖的洛克菲勒中心，橫跨著名的第五大道，由19座商業樓宇組成，其中10座以上是摩天大樓。這座“城中之城”每天可容納25萬人次上班、觀光、消費。
值得一提的是華潤中心，這個深圳第一座綜合體，其建設歷程對于深圳而言，充滿探索性，從2002年開始動工，于2009年二期工程完工，君悅酒店開業，公寓產品售罄，如今不僅在深圳，即便在整個華南地區，也依然地位卓然。
新增綜合體逾千萬平方米
在這次全市綜合體的梳理過程中，深圳目前在建和已經初步規劃的城市綜合體項目多達16個，分布在深圳各個區域，其中又以福田、南山兩區為多，合計建筑規模1044.79萬平方米。我們發現在這批綜合體項目中，總體量低于30萬平方米的只有3個，高于100萬平方米的有4個，平均規模65萬平方米左右，未來深圳綜合體向更大規模發展的趨勢已經可見一斑。
在上述新增綜合體項目中，當下最為成熟的東海國際中心，目前10萬平方米的甲級寫字樓已經基本招租完畢，并已交付使用，80多層的公寓才建到50多層。在建項目中“進取心”最強的是寶安海雅繽紛城，無論是為頂級VIP客戶提供的專屬服務，或是8000個的停車位，都顯示出海雅集團從純零售向綜合體開發商轉型的積極態度。
特色最為鮮明的，是福士廣場。此前，曾有業內人士透露，每一個來福士都會邀請符合風格的設計公司進行整體設計，商業內部動線非常人性化，引進品牌也是其他購物中心內不多見的，充分避免了“千城一面”的出現。
除上述16個綜合體之外，在公布的《深圳市城市更新改造項目2010年度實施計劃安排一覽》的93個項目中，兼具“居住”與“商服”功能，且商服占地面積超過1萬平方米的更新項目有16個，而在今年公布的兩批城市更新單元規劃中，顯示更新方向具有居住、商業、辦公三種功能項目的項目還有6個。換言之，未來還將有另外22個城市更新項目，極有可能成為新的綜合體。
綜合體容積率還是太低了
鄧志旺認為，未來區域城市綜合體的成熟，可以在步行范圍內滿足更多的需求，將吸引人們，從而引發系列資源變化，縮小與城市中心之間的差距，助力深圳未來的多中心發展。
陳可石建議政府在規劃地鐵站點的時候，應該充分考慮未來上蓋綜合體的興建，根據不同區域的特點，對于綜合體的布局提出引導性意見。他更進一步建議深圳政府或可學習香港，入股地鐵上蓋的綜合體建設，“這樣投資地鐵的資金會有更好的回報，開發商也比較有把握，更有勇氣加大投入，對于上蓋綜合體的開發也更有利。”其次，陳可石認為“深圳目前的綜合體容積率不是太高了，而是還不夠高，尤其是在城市核心區域。”他認為在目前深圳城市發展的情況下，容積率高過10不是不可以。但是，“高容積率的同時，一定要有充分的城市公園和通達的軌道交通作為配套。”
綜合體十年內不會飽和？
此前，著名財經評論員葉檀曾發表評論，表達對于城市綜合體大爆發的擔憂，“商業地產與當地的商業生態密切相關，沒有足夠的客流與商業鏈條支撐，城市綜合體熱潮怎么起來的就會怎么消失。”她認為，中國內需跟得上城市綜合體的擴張可能性不大。這種擔憂，引發業內的關注和討論，也是促成本次綜合體選題最終成型的主要原因之一。
但是在采訪過程中發現，綜合體的多與少，政府的規劃引導或許更重要，鄧志旺認為此前少，是因為規劃數據不支撐，地塊規劃功能單一，容積率不夠高，是深圳過去30年只有少量綜合體項目的重要原因。對于未來深圳綜合體的容量，業內普遍認為商業容量是重要指標。“在過去的3-5年間，深圳年零售額度增長約為20%，未來通過人口置換實現人口結構的轉變，可以在總量不增加的情況下，提升消費能力。”鄧志旺認為盡管深圳綜合體會大量出現，但是其中部分會置換傳統商業模式，至少未來10年，深圳綜合體都不會飽和。陳可石則在幾年前對于深圳綜合體的總量抱以較高期望，認為如杭州、深圳這樣的城市，可以容納上百個綜合體同時存在。
■城市綜合體體驗
華潤中心深圳首個真正的城市綜合體
地址：羅湖區寶安南路1881號
開發商：華潤集團
總體量：項目總占地8萬平方米、總建筑面積55萬平方米，其中華潤萬象城建筑面積約18.8萬平方米，國際標準5A甲級寫字樓華潤大廈辦公面積約4.2萬平方米，君悅酒店12萬平方米，高尚住宅華潤幸福里總建面11萬平方米
板快構成：華潤中心的商業板塊主要是萬象城，總建筑面積約18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，是名副其實的“一站式”消費中心；寫字樓板塊主要是華潤中心，屬于國際標準5A甲級，共29層；酒店板塊主要是深圳君悅酒店，總建面12萬平方米；住宅板塊主要是華潤幸福里，是以居住為主導功能并擁有頂級商業配套的城市資源型高尚住宅，由3棟49層的超高層住宅組成。
建設歷史：一期工程總建筑面積約23萬平方米，包括華潤萬象城和華潤大廈。萬象城2004年12月建成開業，華潤大廈也于2004年12月1日就交付使用。二期工程包括了華潤幸福里
現場感受：只要是深圳人應該很少有不熟悉華潤萬象城的。在萬象城里可以看到，除了各種品牌服飾鞋帽等幾百個大小門店外，還有一個嘉禾影城，一個真冰滑冰場，以及江浙菜、日韓菜、西餐廳、粵菜等各種口味的高檔餐廳。南都記者在非周末時間過去踩點時發現，商場內也有蠻多消費者，目前人氣很旺。
京基100擁有深圳最高樓
地址：深圳市羅湖區深南東路5016號
開發商：京基集團
總體量：項目總用地面積4萬多平方米，其中建設用地3.6萬平方米，總建筑面積60萬平方米，主塔樓為京基100大廈，總建筑面積22萬平方米（由17.5萬平方米的寫字樓與4.6萬平方米的酒店組成），另有商業廣場KKMALL總建筑面積8.35萬平方米，住宅主要是給蔡屋圍村民的7棟回遷房，共1755套。
板塊構成：該項目主塔樓為京基100大廈，是包括了寫字樓和酒店兩個板塊，塔樓共100層；商業板塊主要是定位于集國際頂尖品牌集購物、美食、IMAX影院、休閑、娛樂于一體的國際時尚精品購物中心KKMALL；住宅板塊主要是京基100公寓，單層4梯18戶以小戶型為主，共1755戶可容納6000人居住。
建設歷史：在京基100四大板塊中最先動工的住宅和商業部分，其中住宅的7棟公寓樓于2005年12月正式開工建設，2010年10月30日回遷入伙，而KKMALL也于2010年11月26日正式開業。另外最高樓京基100大廈奠基時間為2007年11月，封頂時間為2011年4月23日。
現場感受：京基100現在已經封頂，因此站在深南路上遠遠就可以看到這棟地標建筑高高聳立，目前距離該綜合體最近的地鐵站是1號線大劇院站，步行過去大概在5分鐘左右，據說預計在今年下半年就有直接接駁通道至KKMALL.KKMALL在硬件投入是大手筆，場內由南至北單一主通道全長達200米，標準通道采用都是無柱設計，琳瑯滿目的店鋪紛呈眼前，商場內餐飲也蠻豐富，名氣很大的“俏江南”、“金錢豹”都有進駐。記者開車進地下停車場時了解到，地下三層是給商場、酒店、寫字樓、住宅用戶共同使用，需要收費，而地下負四層是只給住宅業主使用，目前不過夜可不收取停車費。
■相關鏈接國際上較為成功的城市綜合體
紐約洛克菲勒城市綜合體的開山鼻祖
聞名世界的洛克菲勒中心位于曼哈頓中城，始建于1931-1940年，是美國洛克菲勒財團投資建造的大型商業娛樂和辦公建筑群，總占地約8.9萬平方米，東西從第48街到第51街，南北橫跨第五大道和第七大道。這個項目規劃的總建筑面積高達67.6萬平方米，容積率達到了18，合共由大小19座商業樓宇組成，其中10座以上是摩天大樓，最高的是70層的洛克菲勒中心30號大樓（RCA大廈，現在叫通用電氣大廈），高達259米。
東京六本木現代建筑的發展方向
2003年，大型再開發復合都市地帶六本木新城完成。其總建筑面積78萬平方米，歷經17年完成建設，是一座集辦公、住宅、商業設施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的建筑綜合體，具有居住、工作、游玩、休憩、學習和創造等多項功能。在這個寸土寸金的城市中心區，六本木規劃了大量公園和綠地，將大體量的高層建筑與寬闊的人行道、大量的露天空間交織在一起。建筑間與屋頂上大面積的園林景觀，在擁擠的東京都成為舉足輕重的綠化空間，已經成為著名的舊城改造、城市綜合體的代表項目。
巴黎拉德芳斯古老巴黎和現代商業的結合
拉德芳斯在上世紀50年代開始修建，。拉德芳斯目前已建成寫字樓247萬平方米，其中商務區215萬平方米、住宅區1.56萬套，擁有面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心。這也是歐洲最大的公交換乘中心，擁有67公頃的步行系統，集中管理的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善。如此龐大而又繁雜的資源互相補充和作用，拉德芳斯已具備小型城市的基本功能，給人們提供了商務、居住、辦公等一站式的完備生活，也一躍成為巴黎的次中心區。
蒙特利爾地下城地下城時代開啟
1962年瑪麗城廣場建成后，在地下形成了縱橫總長約10公里的街道網，集結各種店鋪、旅館、餐館四五百家。目前蒙特利爾地下城時代已經形成了四個不同商圈，最熱鬧最繁華的依然是瑪麗城廣場。這個有著加拿大“第一高”建筑和當時世界最大體量建筑之譽的綜合體，卻有一半面積在地下，地下廣場有4層，最下層為地鐵車站，第2-3層為室內停車場和技術設備層，最上層是商業中心，它的創造性設計推動著蒙城進入地下城時代，極大地改變了人們的生活方式，讓市民開始“地下鼴鼠式”的生活。