集眾人之智，破解資源性資產管理難題 ——集團2021年度資源性資產專題會議研討成果綜述
發布日期:2022/1/3 16:00:30 | 瀏覽次數:19379 來源:祝高玲/集團企管部一、物業經營提升
（一）改造物業的選取標準
符合以下部分情況時，可考慮進行物業改造：
1.物業老舊。物業外觀、內部老舊、破損嚴重。
2.安全隱患。物業存在較大的安全隱患。
3.市場基礎。物業周邊具有產業聚集，或人流量密集的市場基礎，改造有利于提升對租戶的吸引力。
4.空置。物業空置時間較長，出租難度大。
5.物業集中度。可優先考慮相對集中的物業，改造效果更明顯。
6.預期收益。經改造后，預計租賃運營收益的提升空間較大。
（二）物業改造的定位
在確定物業改造定位時，應做好以下工作：
1.市場調研。做好物業改造項目的市場調研，形成可研報告。
2.改造定位。根據物業周邊環境，選取適宜的業態。
3.建筑現狀。評估物業自身建筑條件（如結構、承重等），必要時邀請專家參與。
4.政府政策。綜合考慮物業所在片區的政府發展規劃、產業引導政策等，改造定位應與其相匹配。
（三）物業改造的具體措施
1.規劃設計方案。深入分析目標客戶的需求，做好建筑的規劃設計方案。
2.項目管理：
（1）報批報建。依照規定，做好建造工程的報批報建工作。
（2）采購招標流程。嚴格按照規定，選聘適合的施工單位。
（3）工程施工。項目經理負責做好工程管理工作，重點保障工程進度、建筑質量、裝修效果等符合要求。
（4）安全生產。做好施工現場的安全生產管理。
（5）費用控制。嚴格控制相關的費用支出。
3.老租戶搬遷。做好老租戶的溝通協調，擬定搬遷方案。
4.資金安排。提前考慮項目整體資金安排，保持良好的流動性；在物業改造期間，綜合考慮租金損失、改造成本，及其他運營費用。
5.運營管理。提前搭建運營管理機制，組建團隊。
6.客戶儲備。提前做好招租工作，儲備客戶。
7.其他注意事項：
（1）主體拆除階段，重點加強對現場施工安全工作的巡視、檢查，定期對主體結構進行監測，檢查結構構件是否存在裂縫、位移、沉降等安全隱患。
（2）加固施工階段，重點做好開工前對設計圖中技術標準、施工方案的審核工作，對進場材料、結構配件進行檢查、驗收。
（3）裝修階段，重點做好裝修效果及細節的管控工作，通過圖紙標準管理、材料、裝成品加工機械化管理、現場可視化管理、施工現場整潔化管理，對裝飾施工進行精細化管理。
（四）物業改造效果的評價維度
1.經濟效益。改造前后，物業租金收益的增長率、投資回報期等。
2.安全隱患。通過改造，消除物業存在的安全隱患。
3.物業形象。改造后，物業外觀、內部設施設備煥然一新，物業形象得到提升。
4.企業品牌。部分物業改造后，冠以企業名稱，能夠擴大企業品牌影響力與美譽度。
5.客戶滿意度。改造后的物業定位、內部規劃與設計、設施設備、精美裝修等，能夠滿足甚至超出顧客的期望，提升客戶滿意度。
6.人文關懷。優秀的建筑規劃設計，能夠與周邊環境、風格相配套，體現出綠色、生態、人文的建筑特色，提升物業居住、使用的舒適度，提高建筑及周邊環境的格調，進而產生較好的社會效益。
二、空置物業處置
（一）空置物業的預警機制
1.租賃系統預警。在租賃系統上設置空置物業的自動預警功能，當合同到期前3個月時，手機APP“云資管”自動提醒；從租賃信息系統導出《物業租賃狀態表》，列明所有空置物業名稱、空置時長。
2.定期會議提醒。定期組織租賃工作會議，研究空置物業招租進展，布置工作要求。
3.承租方狀態跟蹤。定期進行租賃后巡查工作，關注承租方租金繳交及經營狀況，在出現租金繳納明顯不及時、經營活躍度下降（工作人員、用電量、用水量、出貨量銳減）等情形時，加強研判，提前做好預案。
4.宏觀經濟環境和政策變化。當宏觀經濟形勢、國際貿易政策發生變化，或國家政策對某個行業（例如P2P金融、在線教育）產生較大負面影響時，應特別關注該類承租方。
5.同片區物業租賃情況。若片區內同類型物業承租方出現較多退租、逃租現象時，應對片區進行排查。
（二）空置物業形成的主要原因分析
1.物業現狀老舊。集團老舊物業占比較大，部分物業內部設施陳舊、老化。
2.承租方經營狀況不佳。宏觀經濟下行，承租方經營受到較大的負面影響，影響承租能力。
3.市場競爭加劇。租賃市場競爭激烈，新入市物業數量多，造成片區物業供大于求。
4.租賃價格偏高。在租賃市場下行時，未能隨行就市，招租價格不降或有所上升，缺乏市場競爭力。
5.經營能力有所不足。部分物業受限于經營管理能力等因素，未能及時通過轉換經營用途等方式實現出租。
（三）空置物業處理的主要措施
1.拓展招租渠道，加大招租力度。
（1）委托各物業管理處、公告欄等發布招租信息。
（2）通過微信朋友圈、老客戶介紹、人脈等方式，發布招租信息。
（3）通過知名網站、微信公眾號招租，也可考慮在豆瓣網、抖音等新媒體進行招租。
（4）商業綜合體可舉辦有品質的熱點活動，開展線上、線下推廣活動進行宣傳。
2.委托中介。委托有資質的地產中介或者商業代理公司招租，借助各大地產中介平臺在網絡、門店推廣。
3.提前招租。提前開展續租溝通、公開招租等工作，盡量縮短物業空置期。
4.物業改造更新。根據市場需求，可考慮分割物業出租，老舊寫字樓、住宅等重新裝修，改善物業狀態及配套措施等方式，提升物業出租率。
5.定期調整租賃價格。建立租賃市場調研機制，認真落實租賃市場價格的調研工作，制訂與市場大致接軌的租賃價格體系。
6.提升服務質量。加強物業的租后管理，不斷提升安全、衛生條件，提升客戶滿意度；加強與優質租戶的溝通聯系，關心并及時解決租戶的合理訴求。
7.建立激勵約束機制。將招租工作成果納入相關工作人員的績效考核體系，充分調動一線業務人員的經營責任心和積極性。
（四）解決空置物業的注意事項
1.加強新租戶的背景調查。同等條件下，優先選擇租賃實力較強、業務及住所相對穩定的租戶。
2.程序合規。物業長期空置后實現出租的，也應履行公開招租等流程。
3.注重安全生產管理。經考察，對于可能存在安全隱患的租戶，在引入時應慎重。
4.注意平衡區域內的價格體系。在商業運營中，同區域的物業，在空置后降價引入新租戶時，應注意平衡內部價格體系，可靈活采取保密協議、租金打折等多種方式。
5.關注租賃業態。盡量避免引入與業態不符的租戶，影響片區經營環境。
三、違規二房東處理
（一）違規二房東的界定標準
滿足以下一項條款，并結合實際情況，可認定為違規二房東：
1.合同承租方與實際使用方主體不一致，且兩者之間不存在股權、戶籍關系。
2.未經業主同意，擅自轉租給第三方。
3.以牟利為目的的簡單轉租行為，例如，采取賺取差價、虛增租賃面積等方式。
（二）如何發現違規二房東
1.加強租后巡查，并注意是否存在以下情形：
（1）物業內部結構、設施發生變化，例如物業分割或明顯劃分為不同區域。
（2）觀察室內布局與陳設，判斷物業經營業態與承租方是否一致。
（3）觀察門口招牌、室內懸掛的營業執照、公告文件落款等資料，與承租方是否一致。
（4）觀察電梯間廣告、指引標語等信息，與承租方是否一致。
2.現場調查：
（1）問詢物業管理公司，水電費、物管費繳交主體是否發生變化。
（2）直接問詢物業實際使用方。可考慮向員工（非老板）咨詢；若發覺物業使用方與承租方不一致，可進一步問詢租賃方、租賃時間、價格等關鍵信息。
（3）問詢周邊商戶/住戶，該物業的使用方信息。
（三）如何防范違規二房東
1.公開招租信息，規范招租流程。 “陽光是最好的消毒劑”，公開招租信息，充分挖掘客戶；招租過程公平公正，避免牽連內部利益，以企業經營利潤最大化為原則確定承租方。
2.租賃價格市場化，合理定價。參考中原評估價及企業市場調研價格，綜合評估后合理定價；避免因租賃價格偏離市場價格，帶來尋租空間。
3.建立健全工作機制。進一步完善制度中關于二房東的工作條款，包括但不限于：租戶背景調查、租后巡查、發現違規二房東后處置措施、建立激勵約束機制等。
4.完善合同條款。考慮在合同中規定不得私自轉租，以及發生轉租違約行為后的處理條款，例如：業主可單方面解約、可與實際承租方直接簽約、沒有裝修補償等。
5.增設承租方背景調查。多渠道了解意向承租方的背景情況，包括經營范圍、經營狀況、物業用途等，盡量排除不具有租賃實力的意向承租方，降低轉租風險。
6.加強租后管理。加強物業巡查，定期了解租戶經營情況；加強租戶的日常管理，包括定期檢查租戶有無轉租，同時對其他不規范行為進行糾正和整改。
7.建立約束機制。層層落實內部管理人員的職責，當出現違規二房東（且非自查發現）時，應根據相關制度，追究內部工作人員是否存在失職、違規等方面的責任。
（四）處理違規二房東的有效措施
1.掌握轉租情況，固定證據。在調查發現存在轉租可能性時，第一時間保留相關證據，例如：轉租物業照片、實際承租方經營標識、轉租合同、物管費繳交憑證等。
2.研究合同條款，制訂處理方案。仔細研讀合同條款，必要時請公司法務參與，共同制訂處理方案，列明處理步驟。
3.與關聯方正式接洽，做好談判溝通。正式采取強制措施或法律手段前，與承租方、實際使用方進行充分溝通，爭取平等協商、妥善解決；在理解各方訴求的基礎上，力爭提出合法合理的解決方案；注意談判技巧。
4.視情況采取必要的強制措施。根據實際情況，可考慮采取停水、停電等措施，但需要提前做好預案。
5.考慮采取法律訴訟。根據具體情況，請公司法務介入，評估采取法律訴訟的路徑及具體措施。
6.內部支持與協同。解決違規二房東的工作，一般較為復雜、困難，公司領導的重視，業務與法務的協同，工作任務層層分解與督促等，對工作成果至關重要。
（五）處理違規二房東的注意事項
1.合法合規。研讀合同條款及相關法律法規，制訂工作方案及具體措施；請公司法務評估，堅持合法合規。
2.敢于碰硬。清退工作涉及到違規二房東的切身利益，公司領導及工作人員需要團結一致，拿出勇于擔當、敢于碰硬的氣魄。
3.避免發生群體事件、維穩事件。在溝通、談判中堅持理性、耐心，注意控制情緒。
4.設置合理的工作程序。在實踐中，結合具體情況實施工作程序：主要有事前溝通、發函、談判、提出解決方案、部分強制性措施（或有）、訴訟（或有）等。
5.保障工作人員的人身安全。要提前考慮可能存在的激烈沖突情形，做好工作預案，保障工作人員的人身安全。