淺談深圳安居工程
發布日期:2021/7/1 14:26:50 | 瀏覽次數:7990 來源:特發地產-孟海光深圳將住房視為民生之要，安居視為發展之本。安居工程，目標是居者有其屋，人們安居樂業。從住房類型來講，主要分為人才住房、安居型商品房、公共租賃住房、拆遷安置房、配套宿舍等五類，其中前三類政府能有效供應的房源又稱為公共住房。
深圳早期以產業立市，居住用地相對稀少。多數人生活在配套不成熟、環境臟亂差的城中村和工業區配套宿舍內，住房自有率偏低。近年來，深圳商品房價格飆升，租金上漲，已經對企業和人才產生擠出效應，正在逐漸削弱深圳的城市吸引力和競爭力。
目前深圳住房保障覆蓋率僅為11%左右，與國家、省市要求的23%有較大差距，對標新加坡（82%）、香港（43%）差距更為懸殊。為保障民生，解決供需不平衡、保障不充分等問題，安居工程顯得尤為重要。
深圳正探索以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。面對土地制約瓶頸，正通過各種渠道來推進安居工程建設籌集。下面我們大致列舉下這幾類情況：
一、新供應用地建設：主要分為招拍掛和協議出讓兩種渠道。（1）招拍掛商品房用地多采用“雙限雙競”的方法掛牌出讓，即限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競配建只租不售的人才住房面積。比如萬科地產竟得的西鄉鐵崗A122-0371地塊項目，需配建6.6萬平方米，近966套人才住房，建成后無償移交政府。（2）招拍掛出讓建設的純公共住房項目，比如安居集團竟得的西鄉鐵崗A122-0364地塊人才住房項目，建設13.6萬平方米，近1666套人才住房；融創華發竟得的深圳冰雪文旅城人才住房項目，建設30萬平方米，近4000套人才住房。（3）通過協議出讓建設的大型公共住房項目，比如寶安石巖領亞人才公寓項目，建設3.5萬平方米，近840套人才住房。
二、配建：主要包括城市更新和產業園區配建兩種渠道。（1）城市更新已經成為未來深圳的主要供地模式，截至2020年12月31日，深圳已通過城市更新專規批復項目542個，計容建筑面積累計15672萬平方米。根據深圳市出臺的城市更新相關文件，經過測算，多數改商住項目需配建一定比例的公共住房，比如懷德地產的懷德舊村城市更新項目，配建11.5萬平方米，近2000套人才住房和公共租賃住房；新世界地產的紅星舊工業區城市更新項目（松風明月花園），配建6萬平方米，近1000套公共租賃住房。另外，我司特發天鵝湖畔項目，配建有3萬多平方米，近420套安居型商品房等。顯然，城市更新配建公共住房面廣量大，是全市公共住房的主要來源之一。（2）產業園區配建配套宿舍，旨在解決職住平衡，促進產城融合，減少產業工人的通勤時長。
三、盤活存量用地：主要包括棚戶區改造、“工改保”和單位利用自有用地建設三種渠道。（1）棚戶區改造有別于城市更新，它是以政府主導，針對老舊住宅小區的改造，改造后的業態主要為人才住房和拆遷安置房，無可售商品房，是典型的民生提升工程，其有力地拓展了安居工程的籌集渠道。比如特發地產公司運作的羅湖船步街、景福花園等項目。（2）“工改保”項目，深圳工業用地分布廣泛，針對一些交通便利、周邊配套成熟的工業區，可通過申請調整法定圖則，將工業用地變更為居住用地，只限企業用來開發建設公共住房，如碧桂園開發的寶安福永立新領寓項目，建設了近600套安居型商品房。（3）單位利用自有用地建設，如深圳機場地塊DU09-69人才住房項目，建設14.5萬平方米，近2338套人才住房。項目建成后，人才住房定向配租給機場集團和駐場單位符合條件的人才使用。
四、盤活存量用房：主要指社會存量住房租購，比如安居公司與各區政府搞的規模化租賃項目，房源來自住宅、公寓、配套宿舍、城中村私宅和村委統建樓等，將生活配套齊全、結構安全且滿足消防條件的上述房源重新裝修，評估租金價格，面向符合條件的人才配租。安居公司也可以與市場上其他長租公寓運營企業合作。規模化租賃項目，從意向項目摸底到房源分配，所需周期較短，可以較快消化片區人才住房需求。
五、公共設施綜合開發：是指在具備條件的公交場站、消防站、軌道車輛段等市政公用設施上蓋配建，該渠道實現了土地的集約利用，是對城市資源的立體整合。比如寶安區中車基地上蓋保障性住房項目，建設20萬平方米，近3900套公共租賃住房；松崗車輛段上蓋保障性住房項目，建設30萬平方米，近3600套人才住房等。
六、城際合作：在臨深片區探索采用城際合作模式開發籌集建設公共住房。比如深汕特別合作區的深頤村及深樂村項目等。
深圳“十四五”住房發展規劃，明確到2025年人均居住面積達到30平方米，建設籌集各類住房76萬套，供應各類住房59萬套；到2035年新增建設籌集170萬套各類住房，其中公共住房總量不少于100萬套，相當于建市40年來提供的所有政策性住房總和的2倍。
在2020年第十屆深圳房地產盛典上，市住房和建設局局長指出，對于安居工程，政府的目標是讓將來深圳60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房中，新加坡就是深圳學習的榜樣。深圳將繼續深化住房制度改革，明確了商品住房和公共住房4：6的供應比例。安居工程應優化空間布局，全面推廣綠色建筑和裝配式建筑，堅持高標準規劃設計、高質量建設施工、高水平管理服務。按照“同步規劃、同步建設、同步交付”的要求，完善周邊的交通、教育、醫療、社區服務等配套設施。
安居工程要突出產城融合、職住平衡，提供的公共住房不能成為“低端房”，要做到“實而不華”，要讓住進去的市民感到有尊嚴。總之，深圳政府正全力推進安居工程的建設籌集，安居深圳，未來可期！