地產多元化下的數據中心業務模式探索
發布日期:2020/11/10 15:20:25 | 瀏覽次數:8272 來源:朱睿/特發地產公司一、“新基建”的時代背景及特征
（一）“新基建”概念逐步深化明確
2018年以來的歷次中央經濟工作會議都強調要加快5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度。2020年4月20日，國家發改委首次明確：新型基礎設施是以新發展理念為引領，以技術創新為驅動，以信息網絡為基礎，面向高質量發展需要，提供數字轉型、智能升級、融合創新等服務的基礎設施體系。
（二）“新基建”迎來投資風口
隨著“新基建”概念的逐步清晰，各種配套政策的陸續出臺，截至5月已有31個省區市發布了2020年新基建相關重點項目投資計劃，其總投資額共計約40萬億元。
表格 SEQ 圖表 \* ARABIC 1 部分重點省市“新基建”板塊投資計劃
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總 投 資 |
資 金 安 排 |
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北京 |
300個重點項目，總投資2523億元 |
以民間投資為主 |
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上海 |
重大工程項目152項，1500億元 |
先進制造業、軌交 |
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江蘇 |
省重大項目240個，5410億元 |
數字經濟公共配套 |
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浙江 |
537個重大項目，8864億元總投 |
互聯網+智慧城市 |
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廣東 |
1230個重點項目，7000億元總投 |
粵港澳大灣區互聯互通 |
（三）“新基建”推動數據中心蓬勃發展
2019年，中國數據中心業務市場規模達到1562.5億元。國家“新基建”政策的推進，會讓國內數據中心項目快速增加，尤其是一些綠色、大型甚至超大型的數據中心會增多。預計2020-2022年，中國數據中心業務市場規模復合增長率為27.8%，2022年數據中心規模將達3200億元。
圖表 1 2014-2019年我國數據中心市場需求情況
二、數據中心項目開發基本邏輯及痛點
數據中心在本質上屬于建筑物的一種形態，因此從建設流程上而言，與普通的地產項目比較接近（見下圖所示），按照階段都可以劃分為：籌備—立項—設計—施工—驗收。
圖表2 標準數據中心建設流程
數據中心作為具有特殊用途的建筑物，對于各項軟硬件等技術指標都會存在比較嚴苛的要求，例如相對濕度、恒溫、安防消防等。在建設流程上，數據中心主要有“三難”：
（一）“選址難”，一線城市土地資源稀缺，以深圳為例，原則上不允許在核心城區新建數據中心項目，現存的項目多數是在原有園區的基礎上進行功能改造，存在諸多局限。
（二）“運作難”，數據中心作為重資產行業，所需的建設資金投入較大，盡管有穩定的運營收入但整體資金回正周期長，一旦入住率不達標則很容易出現虧損的情況。
（三）“報建難”，數據中心在建設過程中，因其建筑功能、選址等各方面的特殊性，在報批報建環節過程中存在諸多不確定性，需要對項目所在地的法律法規、行業政策等有較為深度的了解，一旦報建環節受阻，就會影響項目整體的開發節奏。
三、產業助推地產發展
（一）房企“泛地產”業務的戰略導向
狹義上的多元化指圍繞房地產這個產業鏈條，不再只聚焦于單純的開發銷售模式，這是目前比較多的房企正在嘗試的多元化方式。而廣義上的多元化則完全跨界，指業務涉及醫療、旅游、機器人等和房地產本身沒有任何關系的行業。毫無疑問，多元化的目標應聚焦有政策紅利、有一定市場規模、有穩定現金流的新業務。
展望未來，泛地產業務在很長一段時間內將成為特發地產的重要戰略抓手，公司將會積極探索外部合作，尋求特發地產規模與業務增長新機會，因此如何在泛地產領域選擇合適的賽道實現后來居上，是企業必須要面對的課題。
（二）城市更新項目對產業配套的需求
城市更新伴隨著中國城市過去30年的高速發展，已升級為以舊煥新、內涵增值為發展訴求的時代，特發地產在“十三五”期間通過創新模式，踏準城市更新窗口期，積累了大量項目，這些項目中不乏土地利益整備統籌或者住宅+產業配套的綜合型項目，怎樣引入產業以及什么樣的產業，實現區域價值提升，都是公司所需要進行的思考。
四、特發地產對數據中心業務模式的思考
綜上所述，一方面“新基建”時代的到來為數據中心的蓬勃發展吹響了號角，這個“藍海”市場值得有所作為；另一方面不論是從房地產行業發展趨勢還是城市更新的角度出發，都要求房企在項目建設中積極引入高新產業。但企業自身又缺乏新基建相關的資源稟賦，如何發展好“地產+數據中心”的業務模式，應該從“跨界合作、平臺打造、頂層設計”三個維度開展工作。
（一）跨界合作引入內外部優質資源
立足于自身的國資優勢、土地優勢和地產開發比較優勢，探索跨業態、多渠道、多行業整合，一方面積極挖掘集團系統內部“新基建”相關的產業資源，如特發信息、麥捷科技等，另一方面則是通過與數據中心行業龍頭企業及城市規劃相關專業機構合作，引進對方的技術儲備填補項目產業建設中的短板。
（二）立足城市更新打造產業資源平臺
首先要梳理企業手上現有的城市更新儲備項目，對其中涉及到產業用地配套指標的項目要充分掌握用地規模，產業方向等詳細指標；其次，產業落地要以項目作為支撐，針對不同項目的產業用地指標量體裁衣定制化“數據中心”，通過打造“數據中心+地產”的模式，在完成規劃要求的同時又解決了項目建成后的招商和運營壓力，實現項目整體價值提升。
（三）從頂層設計的視角參與智慧城市建設
如果說“跨界合作，引入資源”是實現地產和數據中心點對點的鏈接，“搭建城市更新產業平臺”則是將點線的鏈接繪制成一張圖紙，而加入頂層設計之后，這張圖紙就有了高度，成為一個有機的立體。那么對于數據中心項目開發而言，什么是頂層設計？簡單而言就是站在建設智慧城市的角度去布局，前文中提到的數據中心項目兩大痛點“選址難、報建難”，對于單項目運作而言，無疑是極大地提高了企業的進入門檻和后期的不確定性。但當地產開發企業和數據中心行業龍頭及專業機構完成資源整合并形成平臺效應，進而轉換角色，從單項目的開發者向智慧城市規劃者升級，在做到充分研究城市空間布局的前提下，在合適區域導入數據中心的產業布局，同時制定行業標準及產業規劃，這些痛點就能夠迎刃而解。
白銀時代的房地產行業，需要插上新基建的“翅膀”。而數據中心作為一種線上和線下并行，科技和地產相結合的建筑形態，做到優勢互補，充分享受城市和時代發展的紅利。