資產證券化解析及在房地產領域的應用
發布日期:2020/6/25 21:34:02 | 瀏覽次數:7574 來源:特發地產公司一、什么是資產證券化
資產證券化（簡稱ABS），是指將缺乏流動性、但具有可預期收入的資產，通過在資本市場上發行證券的方式予以出售，獲取融資，以提高資產的流動性。
資產證券化交易結構
（一）資產證券化項目發起人根據自身的融資需求，對其擁有的能夠產生未來現金流的資產進行清理，形成基礎資產。
（二）作為項目的主要中介方，一般是信托公司、券商或基金子公司會成立一個專項資產管理計劃（SPV），從發起人處將基礎資產的所有權承接過來，從而實現風險隔離，然后對基礎資產進行打包并設計資產支持證券。
（三）SPV為了提高項目的信用等級（質量水平），通過超額抵押設置、保證金等多種手法進行內部增信，同時還會通過引入第三方擔保等方式進行外部增信。其后，SPV會引進信用評級機構對經過增信后的證券化資產進行評級，繼而作為發行人通過承銷商向投資者銷售。
（四）SPV在證券發行并獲取投資者資金后，按照約定的購買價格向發起人支付價款。在項目運作期間，SPV需要對資產池進行管理和處理，對基礎資產產生的現金流進行回收并向投資者分配。
（五）等到資產支持證券到期，由資產池產生的收入在完成向投資者分配、支付各項服務費后，所有剩余，按協議規定在發起人和SPV之間進行分配。至此，整個資產證券化過程結束。
二、資產證券化在房地產領域的應用
房地產資產證券化，是指將房地產投資直接轉變成有價證券形式。通俗來說，即房企需要資金，請信托、銀行、證券公司將其債權和股權證券化，把穩定的現金流變成債券，發給投資者。
隨著政策調控力度加大，市場行情趨勢不穩定，房地產開發貸、公司債、地產基金和資管計劃等融資渠道收緊，尋求新的融資突破口成為房地產企業的迫切需求。同時為優化資本結構，各大房企積極推進與金融機構的合作，房地產資產證券化應運而生。
資產證券化對于有融資需求的企業有著非常明顯的優勢。首先，可以盤活存量資產，增強資產流動性，改善債務結構，提升資金使用效率。其次，原本不能通過公開市場發行債券的企業可以利用資產證券化走向公開市場，補充運營資金，同時還可獲得資本市場的認可，提升企業的知名度和信用度。
與幾年前金融機構主動發行地產金融創新產品相比，目前越來越多的開發商主動進行金融創新，爭相走上輕資產之路，希望通過地產資產證券化來優化資本結構，降低資金成本，并且盤活存量。
目前房企發行ABS主要包括如下5類：購房尾款ABS，供應鏈ABS，物業費ABS，CMBS以及類REITs。按照基礎資產的特點，可以大致分為三個類型：
（一）購房尾款ABS屬于債權類資產，盤活應收賬款，在不出表的情況下，類似于以應收賬款做抵押融資。
（二）物業費ABS，CMBS以及類REITs屬于收益權資產，將未來經營收入現金流作為本息償付來源，其中物業費ABS主要以房企信用做增信，CMBS和類REITs則主要以商業物業作抵押。
（三）供應鏈ABS不涉及資產和未來收益權的盤活，本質上是房企為償付中小供應商應收賬款發行的類信用債。
雖然房企經營非常需要資產證券化的支持，但目前這種融資方式受到基礎資產是否優質、投資者信任度、政策環境和市場利率水平等多重因素的影響。有下列情形之一的與不動產相關的基礎資產是不能夠發資產證券化產品的。
（一）因為空置等原因不能產生穩定現金流的不動產租金債權；
（二）待開發或在建占比超過10%的基礎設施，商業、物業、居民住宅等不動產或相關不動產的收益權；當地政府證明已列入國家保障房計劃或已開工建設的項目除外。
業內人士分析認為，未來，隨著金融風險防控機制的逐步成熟、相關法律法規的不斷完善，金融將與房地產市場深度融合，資產證券化會成為房企重要的融資工具，助推房企走向輕資產化。