傳統房地產商涉足產城運營商的模式分析
發布日期:2019/8/15 18:20:33 | 瀏覽次數:8242 來源:張曦/特發地產公司傳統房地產商涉足產城運營商的模式分析
近幾年，伴隨新興產業的快速發展和房地產市場的連續低迷，產業地產逐漸成為社會關注的熱點和投資新寵，產業巨擘和地產大佬紛紛搶灘登陸產業地產版圖，走上了產城運營商的道路。但產業地產與以往的傳統住宅開發迥異，產業地產周期長，周轉慢，傳統地產周期較短，周轉快，所以產業地產的回報周期遠長于傳統地產。作為傳統房地產企業，在自身沒有產業支撐的情況下，如何高效整合資源，令產業園區突破重圍，尋求可持續的生存之道？本文選取三個傳統地產商涉足產城運營商的案例進行分析。
一、碧桂園
2016年8月，碧桂園發布“產城融合戰略”，并先后在惠州潼湖、廣州增城、佛山順德等地布局多個科技小鎮，目前已經在珠三角、長三角、京津冀、環渤海等地布局一批產城項目，產業資源匯聚1700多家機構，其中包括50多家世界500強。
（一）投資邏輯
1、區域土地投資。碧桂園小鎮投資一般選擇一線城市周邊或二線城市的周邊重要區域。距離城市核心距離不超過60公里，一般有高速公路直達的核心城市。其目的主要是尋找價值洼地，低成本保底未來收益，即用低廉的成本鎖定城鎮化發展的紅利。
2、投資端聯動資源端。碧桂園在區域投資考慮時，不僅關注區域內的產業基礎，還關注區域的營商環境，洞悉區域發展痛點，依托區域資源稟賦，招引龍頭企業，發掘區域價值，滿足地方政府訴求。
3、投資端聯動產品端。在科技小鎮的建設配比中，碧桂園嚴格堅持產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例為30%、30%、40%。其產業用地與產業配套用地占比高達60%，其目的是為了真正做強產業，倒逼企業由“房地產開發”向“產業投資運營服務”轉型。
（二）戰略布局
1、2017年7月，中集集團通過全資子公司中集申發以約9.3億元人民幣引入碧桂園地產作為戰略投資者，增資完成后，碧桂園地產持有中集產城25%股權。
2、2017年10月，碧桂園集團江蘇區域就與蘇州穿山甲機器人股份有限公司簽署《戰略合作協議》。根據協議，穿山甲機器人將充分發揮現有機器人產業優勢，配合碧桂園進行科技小鎮的土地獲取；協調整合主導產業資源進入碧桂園在江蘇的產業園區，成為后者科技小鎮的主要力量等。
二、星河控股
2018年6月29日，星河控股集團創始人、董事長黃楚龍表示，集團要通過加大城市更新力度，強化地產金融化策略，大力發展教育、文旅、大健康、特色小鎮和產城融合項目等戰略，實現土地儲備5000萬平方米，要在2023年實現公司營業規模達1500億元、營業利潤達到150億元。
（一）運營模式
星河產業集團首創“產城融投”創新運營模式：對有發展前景但資金實力不強的園區企業項目，星河集團推出“租金/服務/產權換股權”創新模式，運用“房東+股東”運營理念，以現金、產權或“現金+產權”的方式與擬入駐園區的企業進行股權置換，免費提供場所及服務換取企業股權。
（二）盈利模式
盈利模式：短期通過住宅銷售回籠部分資金，中期通過租金收入覆蓋運營成本和貸款利息，長期通過產業運營提升物業價值，并通過金融工具平衡長短期現金流。
三、佳兆業
在多元產業布局上，佳兆業高度契合特色小鎮所需的產業導入，布局了覆蓋文旅、科技、大健康等多元產業平臺，并以全面的產業開發及運營體系推動著特色小鎮的建設，確立了3年內完成50個特色小鎮的中期目標。
（一）開發模式
就佳兆業開發能力而言，其主業務即為以房地產開發為核心，城市更新為王牌，集團開發方面的資源整合能力可見一斑，因此，在小鎮開發上，集團綜合開發、城市更新、商業等板塊為其提供了基礎支撐。
以平臺驅動的思維整合外部產業資源，構建融聚發展的大平臺推動小鎮戰略的實施。平臺化的資源整合，凝聚政府、開發企業、運營機構等各界資源，形成強大的共同規劃、共同開發、共同受益的共享開發模式。
（二）戰略布局
多元產業布局，達成戰略合作：在產業布局方面，佳兆業立足政策導向，多元產業布局高度契合特色小鎮運營的產業導入。在產業資源方面，佳兆業相繼與中興通訊、華大基因、深圳大數據協會、中冶南方等簽署戰略合作，落地智慧城市和產業園區，就全國范圍內的特色小鎮項目展開合作。
通過以上案例不難看出，傳統房地產企業涉足產城運營商，主流做法為尋求產業龍頭企業作為合作伙伴，開展產城分工合作模式，各揮所長，各取所需，共同打造穩定可持續的產業園項目。在土地資源獲取時，也可組成聯合團體與政府談判，在承諾引入優質產業的前提下，有更大機會降低土地獲取成本。
除此之外，土地資源獲取的另一重要途徑為對擁有豐富土地資源的傳統產業企業進行投資并購。如碧桂園地產通過持有中集產城25%股權，享有其旗下土地資源的部分權益；又如招商蛇口與武漢鋼鐵集團、武漢市青山區國資委簽訂《關于設立房地產投資平臺公司之合作協議》成立房地產平臺公司，以具備開發條件的武鋼集團存量土地為合作基礎，在社區開發與運營、園區開發與運營、物業與商業運營管理、產業對接等方面開展合作。