房地產企業土地增值稅籌劃技巧探討
發布日期:2019/2/1 11:45:36 | 瀏覽次數:4614 來源:李強/特發地產公司房地產企業土地增值稅籌劃技巧探討
李強/特發地產公司
由于土地增值稅已成為房地產企業稅負的重要組成部分，并且其彈性空間較大，因此該稅種已經成為房地產企業規避稅種的重點目標。
本文談談土地增值稅籌劃在實務工作中處理的一些技巧。
一、利用臨界點
我國目前采取四級超率累進計算土地增值稅稅額，當增值率超過50%、100%、200%時，就會適用更高的稅率，企業可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃，避免出現適用更高一級稅率的情況。同時納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅。適當的開發方案，可以避免因增值率稍高于起征點而造成稅負的增加。
2018年土地增值稅稅率表
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級數 |
級距 |
稅率 |
速算扣除系數 |
稅額計算公式 |
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1 |
增值額未超過扣除項目金額50%的部分 |
30% |
0% |
增值額*30% |
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2 |
增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分 |
40% |
5% |
增值額*40%-扣除項目金額*5% |
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3 |
增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分 |
50% |
15% |
增值額*50%-扣除項目金額*15% |
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4 |
增值額超過扣除項目金額200%的部分 |
60% |
35% |
增值額*60%-扣除項目金額*35% |
房地產開發企業在進行項目銷售時，可以把項目的開發和銷售兩個環節分開核算，單獨成立一個銷售公司，使銷售環節數量增加，首先可以降低增值率進而適用低稅率計算繳納土地增值稅。其次，項目在經過幾次銷售后增值率小于20%，可以免征土地增值稅。
二、收入分散
現實中很多房地產企業在出售前已經進行了簡單的裝修和維護，并安裝了一些必備的設施。如果將房地產的裝修、維護及設備安裝作為企業單獨的業務獨立核算或將全部或部分開發產品以低于公允價值的金額打包銷售給關聯企業，可以合法降低房地產的銷售價格，控制增值率，從而減輕企業所承擔的土地增值稅。
三、選擇適當的利息扣除方法
房地產企業利息扣除的限額分為兩種：①在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除；②稅法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。這兩種扣除方式為企業稅務籌劃提供了空間，企業可結合自身實際情況選擇較高的一種進行扣除。
四、代收費用并入房價
很多房地產企業在銷售開發產品時，會代替相關部門或單位收取一些價外費用，如管道煤氣初裝費、有線電視初裝費、物業管理費以及部分政府基金等。這些費用一般先由房地產企業收取，后由房地產企業按規定轉交給委托單位。對代收費用有兩種處理方法，第一種是將代收費用計入房價中向購買方一并收取；第二種是在房價之外單獨收取。
根據財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。以上規定為稅收籌劃創造了空間。
五、增加扣除項目
在市場可以接受的范圍內，房地產企業可以采取適當加大公共配套設施的投入，改善小區環境，提高裝修檔次，以增加扣除項目金額，從而降低增值率。加大公共配套設施投入還可以提高產品競爭力，擴大市場影響。
六、成本核算對象籌劃
房地產公司在開發多處地產時，可以分別核算，也可以合并核算。對同一地點，結構類型相同的群體開發項目，如果開工、竣工時間相近，又由同一個建筑公司施工，可以合并為一個成本核算對象。對個別規模大，工期長的開發項目，可以按照開發項目的一定區域或部分，劃分成本核算對象。
七、資本運營避稅
資本運營，是對集團公司所擁有的存量資產，通過投資、合并、分立、轉移等方式優化資源配置，最大限度內實現增值。由于現行稅收政策對資本運營活動規定了較多的不征收或免征土地增值稅政策，從而給避稅創造了較大的空間。
土地增值稅是房地產開發企業關注的焦點，它在房地產開發企業的發展中起到的作用不容忽視，所以對土地增值稅進行籌劃是房地產企業的必然選擇。因此，根據企業發展狀況選擇合理有效的土地增值稅籌劃方案，對降低企業稅收負擔、提高企業綜合競爭力、增強企業盈利能力意義重大。