深圳商業用房改建為租賃住房 土地用途可調整
發布日期:2017/10/24 | 瀏覽次數:8392 來源: 金羊網近日，深圳出臺《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》。《意見》明確了增加租賃用地的供應，培育住房租賃市場供應主體，商業用房可按規定改建為租賃住房，規范現有住房按規定改造后出租等多項內容。日前，深圳市規劃國土委專門就該意見的出臺背景、深圳租賃市場發展等方面進行了詳細解讀。
深圳租賃市場規模國內最大
據了解，2016年5月，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》印發后，深圳便將發展住房租賃市場納入房地產調控長效機制，并啟動了《意見》的制訂工作。隨后，《意見》歷經多次細化完善，最終確定從完善法律法規、完善支持政策、制定租賃住房標準、規范行業秩序與加強租金指導等六方面，促進深圳租賃市場發展。
深圳市規劃國土委表示，目前無論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來看，深圳市租賃市場的規模占比在國內最大，深圳市已初步形成“以租為主、租售并舉、先租后買”的住房消費模式。
然而，以城中村為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場，已成為深圳市房地產市場最重要的組成部分，城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應最重要的主體之一。它不僅解決了大量人口的居住問題，且降低了房價對于居民“住有所居”的沖擊，成為大學畢業生、外來人群來深的“第一站”，成為深圳市吸引人才、積聚年輕人口的重要支柱。
基于此，深圳市住房租賃市場亟待解決的問題，是發展機構化、規模化住房租賃企業，解決租賃市場特別是“城中村”租賃秩序混亂、質量消防安全問題隱患嚴重、租賃關系不穩定與租賃無法享受同等公共服務等問題。
培育住房租賃市場供應主體
《意見》中指出，到2020年，深圳基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系；基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，實現城市居民住有所居的目標。
深圳市規劃國土委表示，目前深圳市租賃市場存在的問題，與規模化、機構化住房租賃企業較少有關，規模化、機構化住房租賃的發展也有利于增加租賃配套的公共服務。在具體措施上，《意見》提出深圳將培育住房租賃市場供應主體，發展專業化住房租賃企業，提高住房租賃企業規模化、專業化水平，調動租賃企業積極性，鼓勵企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，開展規模化租賃業務。另一方面，還將鼓勵房地產企業、各國有企事業單位及原農村集體經濟組織及繼受單位，開展規模化住房租賃業務。
此外，深圳市租房人群眼下還不能享受與買房人群同等公共配套服務，特別是租房不能享有同等接受義務教育的權利，降低了租賃的吸引力，導致住房需求紛紛轉向購房（而不是租房），加劇供需矛盾、房價上漲預期。《意見》指出，深圳將完善公共租賃住房管理。不僅要加大公共租賃住房供應力度，還要推進公共租賃住房貨幣化，全面構建實物保障和貨幣補貼相結合的公共租賃住房供應體系，并逐步提高貨幣補貼的比例，探索發行住房租賃券，創新貨幣補貼形式。探索采取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現有政府投資的公共租賃住房交由專業化的租賃企業運營管理，不斷提高管理和服務水平。
加大租賃住房的建設和供應
深圳市規劃國土委表示，近年來，隨著前期規劃的大型商業及綜合體項目快速入市，加上城市更新均配建商業綜合體，部分區域（特別是原特區外）商業建筑存在一定空置的現象。為此，《意見》提出，在符合城市規劃和公共配套要求的前提下，經行政主管部門同意，允許已建成并空置的商業建筑以宗地為單位按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變并按規定調整土地用途，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。改建后的住房僅限租賃或整體轉讓，不得分割轉讓或以“以租代售”等形式變相分割轉讓。
另外，深圳還將允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米，廚房、衛生間、陽臺和地下室不得出租供人員居住，禁止出租人、住房租賃企業將原設計的房間再次分割改造為“房中房”對外出租。《意見》指出，深圳還將引導各原農村集體經濟組織及繼受單位通過綜合整治提升“城中村”的品質，將符合安全、質量、消防、衛生等條件和違法建筑查處相關規定的“城中村”改造成租賃住房,并對外長期租賃經營。
《意見》還提出，深圳市規劃國土部門將結合深圳市住房供需狀況等因素，在住房建設規劃中合理確定租賃住房供應規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。