轉變思路，積極開拓，天鵝工業區租賃經營業績提升
發布日期:2016/3/24 11:19:14 | 瀏覽次數:5547 來源:高巍/特發地產公司
2010年毗鄰東莞雁田的鵝公嶺工業區，被龍崗區政府作為推進平湖金融與現代服務業的基礎進行規劃開發并開始土地整備工作。由此，使本來經營不甚景氣的天鵝工業區物業租賃再度陷入困境。前些年去過天鵝工業區的人一定知道，這里由于面臨拆遷，陳舊不堪的廠房和配套設施得不到改善，物業環境惡劣，原有進駐的生產廠家技術含量很低，安全知識匱缺。政府有關部門對于工業區又實行限租政策，新的租賃單位入駐不了，天鵝工業區的運營舉步維艱。面對土地整備造成的租賃經營困境，天鵝公司管理團隊積極探索工業區的經營模式，更新和調整經營思路，積極開拓業務，對外加強與政府部門溝通，爭取放寬限租，加大招租力度；對內整頓物業環境，優化管理措施。經營效益逐步提升：物業經營收入從2010年的475萬元增加到2015年的687萬元，利潤從0.2萬元增加到31.36萬元。創下歷史新高，實現收入及利潤的歷史性突破。采取的措施主要是：
一、加強物業管理、改善經營環境
通過采取委托專業安保公司、清潔綠化公司、維保公司為天鵝工業區的物業管理提供專項服務，自行采購和安裝了監控設備，更新和維修消防設施，強化自身管理等措施加強對工業區的物業管理和對客戶的服務，不斷改善和提升經營環境。而周邊同地段鵝公嶺村物業的經營環境與天鵝工業區比較相去甚遠，因此承租人大多選擇進駐天鵝工業區，使得天鵝工業區廠房的出租率達到95%以上。
二、狠抓安全管理、確保安全生產
天鵝工業區物業現狀十分陳舊，也沒有按現行規范要求配備消防自動報警、自動噴淋等消防設備設施，加上入駐的大多是低端產業，安全生產面臨壓力巨大。集團領導高度重視，董事長張俊林、副總經理俞磊、桂自強、李明俊等領導也先后到天鵝工業區視察指導安全生產工作。為確保安全生產，我們采取了多種措施。一是指定一名員工簽訂了責任書專職安全管理，定期考核、獎懲。二是全面加強安全隱患排查。專職安全員每天對各廠家進行安全檢查，發現隱患采取“三不放過”原則。檢查發現連續兩次出現同類安全隱患則對承租人采取交納安全違約金的措施；連續三次出現則出租人有權單方終止合同、承租人須限期離場。三是投入專項資金對現有消防設備設施、電梯、變配電設備進行安全整改，修建了危險品存放倉庫，要求所有廠家的危險品必須存入危險品倉庫，并嚴格實行入庫出庫等級制度。四是加強安全教育。2015年，公司聘請安全顧問對承租戶及公司所有工作人員進行了多次集中授課，重點講授滅火、逃生、安全用電、機械傷害、貨物堆放等安全常識，并現場演練了應急預案。通過狠抓安全管理，改善了安全生產環境，天鵝工業區的安全生產又度過了平穩的一年。
三、實行公開招租、適時調整價格
2014年底，公司按照集團要求制定了2015年公開招租方案。方案規定天鵝工業區所有面積超過500平方米的房屋及土地的出租必須進入深圳聯合交易所實行公開招租，公司通過對周邊物業租賃行情詳細調研后，果斷地調高了租金水平。公開招租方案實施以后，一方面原有的承租戶均作為唯一意向承租人續簽了租賃合同，同時還增加了部分新的租戶，從而降低了房屋的空置率。
四、加強溝通協調 爭取政府支持
2011年，政府部門將包括天鵝工業區在內的鵝公嶺列入土地整備范圍。為加快實施土地整備，相關部門對整備區域內的房屋采取了不予辦理租賃登記、不予辦理工商注冊和環保許可等限制租賃措施；同時市場監管部門還加強了對整備區各生產企業的商事登記監管。限租措施嚴重影響了租賃經營和承租戶的穩定性，包括興通成機電公司在內的很多企業因為該原因在過去的幾年時間內被迫相繼外遷。2014年以來，我們通過與政府相關部門多次溝通協調后獲得了相應支持，政府部門對園區內的企業松綁了限租政策，2015年沒有發生一例因限租而外遷的承租企業。正是通過采取加強管理、規范招租、爭取支持等經營措施，天鵝工業區2015年的經營收入與去年同比增加了31.36%，這對于受土地整備政策影響并處于城市更新前的天鵝工業區來說，應是一個大的突破。
2016年度的公開招租工作即將展開，擺在我們面前依然還有諸多困難影響租賃經營。
首先是片區的經營環境影響。政府部門的土地整備工作進展緩慢，片區內一部分房屋已經征收，所剩的村集體房屋60%以上處于空置狀態，這些房屋的租金水平低于天鵝工業區的租金水平，這對穩定現有租戶將產生較大影響。
其次是周邊產業生存狀態的影響。天鵝工業區緊鄰東莞雁田，2015年雁田乃至整個東莞出現了一定規模的工業企業倒閉潮，一些低端無競爭力的產業紛紛倒閉或外遷后空置了大量廠房，這些空置廠房所處的工業區在軟、硬件方面都遠遠優于天鵝工業區，這也將對我們的租賃經營產生較大影響。
再次是園區現狀的影響。天鵝公司一直在大力推進天鵝項目的開發建設，城市更新計劃即將獲得市政府的批準，在項目推進期間公司沒必要再投入大量資金來改善園區的現狀。因此近些年園區內一直存在廠房老舊、消防設備實施落后等安全生產隱患。同時，目前入駐的一些家具生產、廢品加工回收、紙箱制作等低端企業也大大增加了我們的安全管理難度，對于一些長期存在安全隱患的生產企業我們還要果斷進行清理。
上述因素將會對我們的經營產生一定影響，但隨著城市更新項目的推進速度加快，2016年也許是天鵝工業區租賃經營的最后一年，因此不管有多大困難擺在我們面前，我們也要迎難而上，辛勤耕耘，力爭再獲豐收。