特發物業轉型發展路徑淺析
發布日期:2014/6/27 14:32:19 | 瀏覽次數:12762 來源:特發物業 謝鵬程、雷迎
一、轉型發展才能做優做強
自1981年中國第一家物業管理公司在深圳誕生以來，物業管理行業經歷33年的發展，相關政策法規日臻完善，制定了《物權法》、《物業管理條例》等法律法規；管理規模不斷拓展，到2013年底物業管理的面積約150億平方米；企業數量達到71000余家；從業人員約為620萬人。物業管理已成為一個不可或缺的行業。
物業管理行業的另一特點是人力資源密集，進入門檻低，競爭激烈，利潤薄。以深圳為例，2010至2013年3年間，職工最低工資標準調升65%以上；而2013 年10大城市物業服務月均價為 2.22 元/平方米，物業服務價格平均漲幅不足 0.5%；物業管理行業企業良莠不齊，為搶占市場大打價格戰，使本來就不多的利潤越來越薄。為了在激烈的競爭中占有一席之地，物業管理企業紛紛謀取升級轉型，取得了較好的成效。其中深圳市彩生活服務集團有限公司的“彩生活社區商業模式”轉型、長城物業的“專業化服務公司模式”轉型及龍湖物業的“標準化、精益化服務模式”轉型較有借鑒意義。
深圳市彩生活服務集團有限公司于2008年組建，前身為2002年成立的深圳市花樣年物業管理有限公司。2013年《物業管理行業發展報告》公布的數據顯示，在物管企業綜合實力TOP200排名中，“彩生活”名列第十五，年凈利潤名列第七，2013年管理規模增長性排名位列第一。這些榮譽的取得與彩生活歷時8年探索所創立的“彩生活模式”有著莫大的關系。
“彩生活”利用互聯網和云計算技術，創造性地將“房子+社區+技術+服務”完美結合起來，創建“彩生活服務體系”，推出增值服務的彩生活社區服務平臺——彩之云，并由此衍生出彩支付、彩空間服務，實現了在線投訴、報修。旗下彩之家房產策劃公司專注于通過對房屋進行修繕、改造、經營，為業主房產提供增值服務。
“彩生活”通過軟件，把分散在各個項目上的物業管理轉變為由總部統一管控。安保方面，配置了360度旋轉的“天眼”攝像頭等高科技設備，減少人工成本。此外，“彩生活”還開展酒店管理、樓宇智能、資產運營等多種經營。
長城物業是首家全國性的股份制物業管理集團，設立于2009年，總部位于深圳，是以長城物業集團股份有限公司為核心企業，聯合24家成員單位共同成立的物業服務集團化運營機構。長城物業在2013年物管企業綜合實力TOP200排名中名列第3，年凈利潤名列第13，經營收入成長排名中名列第9。
長城物業關注專業化經營，目前的專業公司有深圳長城環境工程有限公司，主要業務為環境綠化、清潔等；長城電梯工程有限公司開展電梯維保服務；長城樓宇科技公司開展高低壓配電、空調、給排水系統等方面的業務；長城物業通過旗下深圳市長城嘉業投資有限公司專注于房地產開發業務；深圳市尚鄰房地產經紀有限公司、深圳市共享之家長者服務有限公司專注于社區商務業務。據統計，占公司員工總比例20%的專業化公司創造了超過50%的利潤。
長城物業借助高速發展的科技以縱向“泛升級”，即從細節入手并借助現代科技突破性地改造傳統物業服務模式，推行“陽光物業”（酬金制）模式,實現企業內涵式的突破性發展；以橫向“泛轉型”，即通過涵蓋社區商務、公寓短租、商業運營、長者服務（社區養老、居家養老）等領域多元化戰略，實現企業外延式的突破性發展。
龍湖物業成立于1997年，經過15年的發展，從最初地產公司的一個輔助部門，已發展成為獨立核算的全國性物業公司。2012年8月31日，龍湖物業公布了《龍湖物業標準白皮書（2012版）》，此舉也讓龍湖物業成為國內首家公開發布管理和服務標準的物業企業。白皮書共涉及63個文件，涵括人力資源、服務流程設計、安全防護、園區環境等七個專業領域的2578條標準。其中大部分管理流程和標準均為行業首創，具有指導意義。通過精細化的服務，在全國住宅用戶滿意度測評中，龍湖物業連續三年作為惟一超過90分的企業毫無懸念地摘得桂冠。
二、特發物業的優勢與不足
特發物業具有國家一級物業管理企業資質，是“深圳知名品牌”，在行業中較早推行ISO9001、ISO14001、OHSAS18001三標一體的管理體系。經過21年的經營發展，在管項目輻射環渤海經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、大西南經濟圈、湖北省城市經濟圈等。管理項目榮獲國家、省、市“優秀示范大廈”、 “優秀示范小區”等榮譽稱號。主要管理的業態有綜合性商廈、高級寫字樓、高新產業園企業的生產、研發基地、數據中心、高級管理人員公寓、時尚住宅區等多種類型。
在“十二五”期間，特發物業發展較快，規模擴張迅速，管理面積達到了目前的250萬平方米。目前，特發物業的物管項目主要來自兩塊，一塊是特發集團自有物業、特發集團新開發的物業，如發展中心、特發小區、泊林花園、和平里花園等；另一塊是管理華為公司的物業，管理面積達130萬平方米。這既是我們的優勢，同時也給公司帶來困擾。一方面，特發集團持續開發新地產的速度和規模有限，不能滿足特發物業的發展要求；另一方面，目前特發物業占華為公司物管項目比重較大，華為公司已經開始有控制特發物業在華為公司擴張的苗頭，因此要再次中標華為較大的項目變得非常艱難。再加上外部環境人工和物料成本增長較快、行業競爭加劇等問題，這幾年公司規模和利潤雖增長較快，但是人均利潤卻不增反降，其中盈利模式、大客戶構成相對單一等，是制約特發物業發展的關鍵因素。營利模式方面，除部分集團委托租賃物業及我司自有物業出租收入外，絕大部分收入來源于物業管理費，房地產代理等關聯及衍生行業基本未參與，盈利能力較低；客戶構成相對單一，對個別大客戶依賴程度較大，不利于企業的平穩發展。因此，特發物業目前已經走到前進的十字路口，轉型發展已勢在必行。
三、未來轉型發展初步思考
根據公司在管物業的各自特點并結合案例分析，特發物業轉型發展路徑與措施包括以下方面：
（一）縱向延伸，向高附加值產業鏈延伸
首先是社區物業管理向社區綜合服務轉型。借助互聯網、移動互聯網、物聯網和云計算等科技手段，充分分析、挖掘業主需求，整合各種商業資源搭建類似于“彩生活模式”的社區商業服務網絡平臺，逐步向物業服務的延伸領域進軍。以和平里住宅區為試驗點，以業主日常基本所需為切入點，引進網絡供應商和產品供應商，打通業主和商家之間的通道，逐步打造特發物業特有的互聯網社區商業品牌。逐步建立自己的專業服務公司，如工程設備公司、安防公司、資產管理公司等，開展資產管理在內的多種經營，如物業中介、修繕、改造、資產托管、資產經營等；提供居家、社區養老服務等領域多元化戰略，實現企業外延式的突破性發展。
其次是高新園區物業管理向高端化、品牌化轉型。以科技為先導，提高成本控制和集中管控能力。通過引進“天眼”攝像頭等設備，利用軟件管理平臺，一方面便于公司本部對分布在全國各地的項目遠程集中管控，另一方面，以技防代替人防，可以有效降低人工成本。開展精細化管理，服務高端客戶，采用細化、量化、流程化、標準化、協同化、經濟化、實證化和精益化的八大方法，實行精細化管理，提升服務水平，確保服務質量。逐步開展高新企業信息咨詢、金融服務等服務。
（二）橫向擴展，向高端商旅園區管理運營轉型
當前，特發物業的項目主要是特發集團自有物業、特發集團新開發的物業及華為公司的物業。所管理的業態主要是高新科技園區、寫字樓、住宅小區。特發物業要想保持持續穩定發展，必須向其它業態的管理進軍，如度假村、珠寶產業園管理等。目前，特發物業正在籌劃這方面的調研工作。
（三）以內部改革促商業模式轉型。
公司目前正在探索全面推進績效考核，建立相應的量化指標，層層簽訂責任書；建立長效激勵機制，探索員工持股等多元化股權改革，完善公司法人治理結構；改革用人機制，打造市場化職業隊伍。通過改革提高員工積極性，增強企業活力，為商業模式的轉型打好基礎。與此同時，特發物業也正在積極探索與相關公司合作、協作、品牌輸出及咨詢顧問等多種商業模式。目前已草簽了部分合作框架協議或備忘錄。
有序推進上述創新轉型工作，不斷做優做強，實現企業的持續盈利和健康發展，是物業公司當前應采取的戰略舉措。