經營創造價值——物業經營工作的幾點體會
發布日期:2013/10/22 3:03:46 | 瀏覽次數:12912 來源:方志東 特力房地產物業事業部總經理
近些年來，物業經營工作已成為特力日常運營保障和現金收入的重要來源。如何做好特力資源性資產租賃管理的物業經營工作，進一步擴大和提升物業資產的經營收益，為公司創造出更多的經濟價值，是我部歷年來的工作重心。2012年初，我部根據物業經營環境的變化，及時明確了“水貝片區物業經營向珠寶產業靠攏”的物業經營指導思想，并開展了策劃宣傳、功能改善提升、服務流程規范等一系列工作，物業經營附加值得到較大幅度的提升。2012年租金收入比2011年提高了193萬元，2012年平均租金單價水平比2011年提升了8.97元/ 平方米 。下面筆者結合實際談談物業經營工作的幾點體會：
一、物業經營不僅僅是物業租賃
也許，在很多人看來，物業經營工作再簡單不過了，就是把物業出租出去，收取租金罷了。但在筆者看來，物業經營不僅僅是物業租賃、簡單的出租、收租，而是圍繞“如何提高物業經營附加值，實現物業經營收益最大化”這一核心目標，通過積極策劃和市場定位，來創造更大價值的一種積極主動的經營行為。
二、物業經營的要義是策劃和定位
物業經營首先要做好市場定位，不僅是適應市場，及時抓住商機，更要創造市場，創造商機。必須結合物業本身的情況，努力培養商圈，通過積極策劃、準確定位來創造更大的經濟價值，進一步提高物業的附加值。近年來，我部對水貝片區開展物業經營工作的指導思想是：明確經營思路、強化珠寶商圈。
（一）強化水貝珠寶商圈概念
大家知道，華強北電子商圈、筍崗物流商圈都有其獨特鮮明的商業特性，形成了各自繁華的商圈和大量的商機，已成為深圳市著名的商業區。如下圖所示：
那么，水貝片區的商圈又是什么呢？商機又在哪里呢？筆者認為：水貝片區就是珠寶商圈，商機就在珠寶產業中。特力大部分的物業資產又集中分布在羅湖水貝片區。經過特力歷年來對水貝片區珠寶市場的精心培育，水貝片區的珠寶商圈已初步形成。2012年初，為強化水貝珠寶商圈，我部及時抓住商機，明確了“水貝片區物業經營向珠寶產業靠攏”的經營工作指導思想。通過精心策劃，繼續實施打造特力水貝珠寶產業商圈的策劃方案。對水貝片區的物業資產如水貝工業區廠房、特力大廈寫字樓、水貝二路和貝麗北路臨街商鋪，重新進行市場定位和功能轉變，重點突出“珠寶產業”功能形象，想方設法留住知名品牌珠寶企業，如：星光達、百泰、意大隆、吉盟等珠寶商，不斷擴大珠寶企業承租物業的面積，加大培育水貝片區珠寶市場的工作力度，繼續打造特力水貝片區珠寶產業商圈，為“特力水貝珠寶產業園”今后的運營打下良好的基礎，聚集更多人氣，營造濃厚的珠寶產業商業氛圍。
（二）提高“特力水貝珠寶產業園”知名度
2012年5月底，我部千方百計收回特力大廈二樓物業975.16 m2，把該物業租給了百泰珠寶公司，租金單價水平提升了13.1%。2012年5月8日，為進一步促進特力大廈向“特力珠寶大廈”定位轉變，提升特力大廈的整體形象和檔次，我部召開了“特力大廈向珠寶功能定位轉移座談會”。百泰、意大隆、星光達、寶昌等知名品牌珠寶企業代表參加了座談會并提出了許多好建議。同時，他們一致認為，特力大廈的功能轉型，具有前瞻性，非常貼近市場實際，符合他們的愿望。2012年8、9月間，百泰、意大隆花數百萬元對特力大廈正門以及特力大廈東面、南面、裙樓外墻進行了翻新改造，使大廈更加“珠光寶氣”。2012年底，我部向知名珠寶企業募集資金30多萬元，在特力大廈樓頂西面樹立了“特力水貝珠寶”LED廣告牌，有效地宣傳了“特力水貝珠寶產業園”項目，提高了“特力水貝珠寶產業園”的社會知名度；同時，也獲得了水貝片區眾多知名品牌珠寶商家的一致好評，吸引了知名品牌珠寶商家的大量客戶，而且這些來自全國各地絡繹不絕的客戶，無形當中又成為了“特力水貝珠寶產業園”的義務宣傳員，為“特力水貝珠寶產業園”今后的運營聚集了濃厚的人氣和珠寶產業商業氛圍。
2012年至2013年，通過我部積極策劃和市場定位，水貝片區新增珠寶企業承租物業面積3130.71 平方米，較2011年增長達14%，年租金收入增加近200萬元。其中水貝二路21棟一、二層(1010.17 平方米),物業提高租金單價近一倍，年租金收入增加104萬元。通過對特力大廈珠寶功能的重新定位和形象包裝，特力大廈的物業價值得到明顯提升。特力大廈的物業租賃市場已出現供不應求的現象。租金價格有了大幅度提升，漲幅達30%，每套房（47平方米）從1800元漲到2500元。特力大廈二手房的售價也有明顯提升。比2011年上升了1000-1500元/平方米。
三、改善物業經營環境，確保物業保值增值
要做好物業經營工作，還必須通過提高物業管理服務水平，做到物業經營到哪里，管理服務就延伸到哪里；同時加大資金投入，加強物業維護工作，不斷改善物業品質和配套經營環境。2012年5月，由于珠寶企業進駐布心工業區的數量增加，尤其是意大隆珠寶公司進駐布心8號廠房后，布心工業區的用電需求明顯增加，原有的變壓器用電容量滿足不了工業區用電需求，變壓器一直處在超負荷運行狀態，常常出現跳閘停電的現象，迫使管理處采取“錯峰”措施，給租戶的正常生產經營帶來了嚴重影響。為滿足租戶的用電需求，提高物業服務水平，特力投資17.8萬元更換了一臺500KVA變壓器。2013年6月，特力又投資71.5萬元更換了布心工業區5、6、7號廠房配電柜，從根本上解決了布心工業區電力配置不足的問題，保證了工業區租戶的正常生產經營。2012年8、9月，特力支出30萬元更換了布心工業區5號廠房的兩臺貨運電梯，保證了租戶的正常使用。此外，特力還對部分物業進行了重新裝修和配套改善。通過上述物業維護工作的開展，既消除了安全隱患，還極大地改善了上述物業的經營環境，為提升物業的租金單價水平創造了良好的條件，實現了物業的保值增值。
四、物業經營必須加強制度保障
物業經營工作如果沒有科學可行的規章制度來保障，勢必會陷入混亂、失控、無序的狀態。2006年5月，在房地產物業事業部成立之初，特力董事會即制訂了 《深圳市特力（集團）股份有限公司物業租賃管理制度》，規范了公司物業租賃業務管理，明確了租賃工作程序和責任，加強了對物業租賃業務的監管。在歷年物業經營工作中，事業部還不斷完善各項管理制度，制訂了《事業部物業租賃管理制度》和《物業租賃工作流程》等制度。具體包括租賃價格管理、租賃物業的招商策劃、客戶資料管理、租后服務管理、租金回籠的監督管理工作等。經營部人員定期對周邊物業的租賃價格進行市場調查，并根據市場調查的結果，參考周邊物業的租賃價格和市政府《租賃指導價格》，結合所屬物業的實際情況，每半年制定一次《事業部物業租賃指導價格體系》，作為對租賃市場價格變化后的修訂指引，以保證租賃價格體系始終符合市場實際。
五、物業經營要有風險防范意識
在開展物業經營工作中，我部非常重視開展風險防范工作，不斷提高員工的風險防范意識，增強企業抗風險能力。在開展租金回收工作中，嚴格執行《四級預警管理制度》。一級預警：租戶推遲交租時間超過當月20日的，及時采取催收辦法，限時交租；二級預警：租戶與當月最后工作日未交租或未交清租金的，采取書面通知方式，限時交租，并按合同規定收取滯納金；三級預警：租戶欠租超過一個月的，采取強制手段要求限時交租，并收取滯納金；四級預警：租戶欠租超過兩個月以上的，應根據合同條款，采取法律手段解除合同，收回物業和租金。我部在與租戶簽訂租賃合同時，對租賃風險進行充分評估，力爭將風險降到最低程度。比如在每份租賃合同中，我部都與承租戶簽訂了補充協議書，規定：1、若承租戶拖欠租金、管理費、水電費等超過當月15號的，承租戶同意我部停止供應水電；2、合同到期，我部需收回房屋的，承租戶沒有任何權利要求繼續租賃房屋；3、承租戶逾期拒不搬遷的，承租戶同意我部有權停止對其水、電的供應，強制收回房屋。使我部在物業經營工作中，始終處于主動地位，避免了被動局面的出現。