特發信息工業地產租賃經營探討
發布日期:2013/10/22 3:02:12 | 瀏覽次數:12903 來源:程鵬 特發信息副總經理近幾年，深圳市高科技產業快速發展，同時政府積極推進和完善科技園區建設，特別是出臺專項政策，支持新一代信息產業的發展，為特發信息工業地產的開發提供了良好的機遇。特發信息存在少量未開發土地資源，針對高新區科技企業對寫字樓和科研場所的需求，2007年，公司首度提出將工業地產作為特發信息發展戰略的重要分支,制定主營業務與工業地產兩翼齊飛的發展戰略,從戰略高度出發跨入工業地產行業。特發信息港一期2011年建成投入使用，工業地產開始起航。
為將公司現有的工業地產經營好、管理好，特發信息港一期建成投入使用后，公司選調優秀人才，招聘專業租賃經營、工程維修專業人員，充實壯大物管隊伍，組建專業物管經營團隊，建機制、謀方略，優化服務標準，提高經營管理水平，使工業地產成為特發信息一個新的經濟增長點。通過幾年的摸爬滾打，特發信息在工業地產領域積累了一些經驗，現與大家分享。
一、建立租賃價格聯動機制，價格制定市場化
特發信息港招租的基準價格來源于充分的市場調研，一是通過選聘專業中介機構進行市場研究，二是自己“走出去”，了解科技園南區、中區和北區相關物業的市場行情，特別是參考類似可比物業的價格情況。通過大量的多層次市場調研，了解和掌握較為全面的市場信息，形成特發信息港初始招租基準價格。由于價格確定前做了大量的市場調研，制定出的價格貼近市場，同時，對客戶需求面積的大小，也做了精準的分析，以滿足市場的需求，園區招租較為順利。目前，特發信息港一期出租率已近100%。
雖然有了基準價格，但市場是不斷變化的，為了應對市場的千變萬化，公司制定了租賃價格管理規定，明確規定了各種物業的最低租賃價格，作為價格談判底線。規定每年兩次進行物業租賃價格市場調研，通過中介、上門、電話、網上招租信息等方式，對作用參考的物業上年度租賃價格、本年度租賃價格、物業配套、水電、停車費收取標準等方面詳細調查。結合政府物業租賃指導價，及我司物業所處片區，形成物業租賃價格調研報告，其中每年12月份形成的調研報告，報公司班子會審核批準后，作為下一年度的招租基準價格，物業經營部門不得突破。每年年中進行的市場調查結果與公司現行價格水平進行比較，價格差異10%以上的，將對下半年價格水平按調查結果進行調整，否則，年初制定的價格不作調整。
公司建立了租金價格聯動模型，與市場捆綁，確保公司租金價格水平與市場接軌，并隨著租賃行業租金波動而變動，確保公司租賃效益。
二、完善制度，規范運作
特發信息港招租伊始，租賃經營業務大規模開展，由于沒有集中招租經驗，在整個招租過程中遇到了很多困難，當時雖然制定了業務制度和流程，但并不能與具體運作很好地銜接和有效支撐，致使業務審批過程長，效率低。為了使公司租賃業務規范運作，提高工作效率，經過一段時間的摸索，公司專門修訂了《特發信息物業租賃經營基本政策》和《特發信息租賃物業審批流程》，對于合同期限、合同簽署、審批權限、免租裝修期、例外事項的審批權限等等都有明確管理規定。
在物業租賃流程中，物業部經營主管先接洽意向客戶，篩選符合入園條件的客戶，對于需求面積較大的客戶及重點引入的優質客戶，由物業部經理親自談判。待雙方達成合作意向條款后，遵照公司租賃業務審批流程，按級審批。1、合同期限的審批權限規定：單宗物業租賃期限兩年以內的物業租賃事項，由分管副總審批；兩年以上三年以內的，總經理審批；三年及以上的，董事長審批。2、根據公司租賃物業面積特點，免租裝修期規定：單項合同面積600平方米內，給予不超過30個免租自然日，每增加500平方米面積，增加不超過15個免租自然日；單項合同面積大于3000平方米的，給予不超過90個免租自然日。3、例外事項的審批權限規定：租價低于年度租賃基準價格且租金折扣在5%以內，或免租期在規定期限內增加30自然日的優惠事項，由總經理審批；租價低于年度租賃基準價格且租金折扣在5%以上，或免租期在規定期限內增加30自然日以上的優惠事項，由董事長審批。4、合同簽署授權規定：董事長授權分管副總簽署租賃面積500平方米以上的租賃合同；董事長授權物業部經理簽署租賃面積500平方米以內的租賃合同。
界定清晰的工作權限，規范運作，制度透明，流程清晰，大大提高了物業租賃的工作效率，同時從制度層面規避了徇私舞弊等不良行為的發生。
三、依托政策積極合作，打造專業園，實現企業與政府共贏
特發信息港地處南山科技園片區，受高新區租賃政策的影響，入駐企業門檻較高，必須是高新技術企業且其經營的行業范圍也有嚴格的限制，需經政府部門審批通過后方可入園。同時，對業主單位物業的可出租面積和租賃價格，都有明確規定。公司科技園片區的租賃物業占據公司物業總租賃面積的68%，收入占總租賃收入的85%，如何經營好這塊物業，對公司非常重要。
特發信息港一期建成使用，招租規模較大。為將一期租賃物業推向市場，與政府相關部門加強合作，著力引進新一代信息技術產業，主要聚焦在高性能集成電路設計及應用、下一代通信網絡、物聯網、云計算、三網融合和高端軟件等范疇。為促進深圳新一代信息技術的迅速發展，帶動我市產業轉型和升級，公司和政府相關部門合作，共同成立了深圳市“新一代信息技術專業園”，主要扶持具有自主知識產權的中小創新研發型企業，為其提供辦公場地。以此方式運作，不僅解決了該處物業租賃的合規性，提升了我司科技園片區租賃物業的經營價值，同時對深圳市新一代信息技術的發展也起到了一定的促進作用。
四、全方位提供服務，提高客戶滿意度，提升物業使用價值
特發信息港所處位置并不是繁華地段，交通出行不太便利，而且周邊的配套服務還不完善，這給我們的招租帶來很多困難。為了扭轉這一局面，提升物業價值，我們在交通出行、周邊配套及客戶服務上做了很多努力。通過改善交通環境，完善物業配套，加強客戶服務，以此來提高客戶滿意度，提升物業價值及物業招租競爭力。
（一）改善交通環境
特發信息港所處科豐路及周邊瓊宇路、青梧路到本公司都是斷頭路，道路極其不暢且狹窄，亂停車現象也較為突出，遇高峰期及下雨天，交通擁堵問題極為嚴重。為解決園區入園客戶的出行難問題，經與相關部門多次反映，道路劃線、中間隔離護欄、禁停標識得到了解決。另外，我們還積極向有關部門申請打通青梧路與北環路輔道通道，或打通科豐路與銅鼓路通道，進一步緩解園區出行壓力，該項工作正在進一步推進之中。
（二）完善物業配套
公司周邊購物、餐飲、銀行、酒店等商業配套較少，不能滿足園區客戶的基本要求。因此，公司在信息港一期建設中，專門規劃建設了食堂、餐廳等基本配套設施，以解決園區上千人的就餐需求。園區食堂引入鑫輝餐飲，該公司以其獨特的經營理念，致力于打造綠色健康食品，品種繁多，口味齊全，推出的透明食堂及廚房體驗日活動廣受客戶歡迎，讓大家吃得放心、舒心。
同時，A、B棟架空層裝修完成后，將引進銀行、西餐廳、便利店等園區服務配套，豐富園區業態，給入園企業提供舒適、便利的工作環境。
（三）推行專業園孵化載體服務模式
特發信息港園區設立了“專業園服務中心”，為入駐企業在業務培訓、咨詢、融資和市場推廣等方面提供支持，協助入園企業的創新發展。“專業園服務中心”成立以來開展的主要工作有以下方面：定期向入園企業派發行業資訊，行業期刊，并關注園區企業成長狀況及發展過程；不定期拜訪企業，掌握企業信息及成長訴求；多次組織園區企業申報項目，參加展會，并為加強園區企業交流，分享發展中的寶貴經驗，組織召開座談會，加深園區企業溝通、學習和交流。如參加深圳（國際）集成電路技術創新與應用展、IC China 2012高峰論壇研討會，與銀行合作推行“2012年度IC產業科技金融扶持計劃—IC貸”等。通過開展一系列研討會、洽談會、展會等活動，提供各種交流平臺，推動企業成長。另外，為豐富園區企業員工的業余文化生活，多次組織園區企業免費參與體育活動，如羽毛球運動，加強業余交流。通過組織一系列的活動，助推企業在特發信息港壯大發展，并拉近彼此的距離，形成友好、和諧的園區氛圍。
（四）提供全方位保姆式物管服務
特發信息港園區外聘國家首批一級資質物業管理企業—長城物業，為入園企業提供物管服務，提升物業服務檔次和水平。定期在園區發放客戶滿意度調查問卷，為物管服務打分，并提出客戶最關心和希望解決的問題，以此作為溝通和交流的平臺，反映客戶的真實想法，為建設和諧平安園區，獻言獻策；對待客戶提出的維修申請，第一時間上門服務，解決客戶的實際問題；加強物業安保、綠化、清潔工作，為建立整潔、溫馨、平安、幸福園區提供優質、貼心服務，憑借其綜合實力及專業能力，獲得客戶一致好評。
五、提升能力迎接挑戰，促進特發信息工業地產更大發展
隨著特發信息港二期工程項目破土動工，特發信息工業地產規模又上新臺階。但受經濟形勢影響、高新區租賃政策的限定，再加之我司所處地段周邊租賃物業供應不斷增加，面對租賃物業市場的競爭加劇，尤其是特發信息港二期2015年建成投入使用帶來的招租壓力，特發信息物業經營團隊勢必做足功課，在競爭中樹立危機意識，做好準備，迎接挑戰：
（一）引入信息化管理手段，提升客戶信息管理、合同管理、收費管理、客戶服務管理等，進一步提升物業經營管理水平。
（二）加大招租力度，構建并擴大租賃銷售網絡，注重潛在客戶的儲備，完善租賃信息發布渠道，盡早出租，早獲效益。
（三）進一步加強租賃市場的價格聯動機制，與周邊物業及中介形成良好的互動合作關系，信息共享，調研結論能客觀反映出租賃市場的價格行情，為租賃決策提供重要支撐。
（四）不斷提高物業服務水平，以樹立特發信息物業服務品牌為出發點，從細節入手，與客戶多溝通，交朋友，同客戶保持平穩、長期的合作關系，確保公司效益。
（五）加強物業經營管理機制變革，由單一的職能部門向事業部制經營機構轉變，激勵員工積極性，為公司爭取到最大的經濟效益。
我們將不斷努力，確保公司租賃物業保值增值，推動特發信息工業地產經營持續健康發展，為實現做大做強特發信息戰略目標而不斷努力！