淺談民法典物權編中抵押權的追及效力
發布日期:2020/10/9 11:18:54 | 瀏覽次數:11043 來源:徐詩陽/集團辦公室抵押權的追及效力是指抵押物因轉讓或者其他原因而發生所有權人變動時，抵押權不受影響，依然附著于該物而存在，當債務人不履行債務時，抵押權人仍可對抵押物行使抵押權。用通俗的話來說就是：當房屋被抵押給銀行后，房屋所有者可不經銀行同意將房屋自由轉讓，銀行對轉讓后的房屋仍然享有抵押權，當債務人不能償還借款時，銀行可以行使對房屋的抵押權，通過拍賣房屋優先受償所得價款。
一、抵押權追及效力的舊規和新規
舊規：現行的《中華人民共和國物權法》第191條規定：抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部份歸抵押人所有，不足部份由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
根據以上條款，抵押人（所有人）未經抵押權人同意，不得轉讓抵押物。在現實中往往出現一個很大價值的房產上有一個金額很小的抵押權，例如市場價值為500萬元的房屋，可能僅因為所有權人需要向銀行借款100萬元而被抵押給銀行。被抵押的房屋由于《物權法》191條的規定，喪失了在市場上自由流通的資格，如所有權人需要轉讓該房屋，需要銀行同意，銀行在房屋所有權人還清借款后，再注銷抵押登記，該房屋才能在市場上自由流通。實踐中，賣房人、買房人以及銀行，在此事項上耗費的人力、物力及金錢是巨大的，無形中消耗了許多社會資源。
為了提高物的流通效率，簡化交易程序，促進市場流通，《民法典》物權編對抵押物的追及效力設置了與前差異較大的條款。《民法典》第406條第一款規定：抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。此條款明確了兩點：一是允許抵押財產自由轉讓；二是抵押權“不受影響”。
在《民法典》406條的規定下，房屋所有權人將房屋抵押給銀行后，可不經銀行同意，將房屋轉讓給其他人，但是銀行仍然享有對房屋的抵押權，一旦銀行的借款未能清償，銀行可將房屋拍賣、變賣，并從中優先受償。如此，被抵押的房屋獲得了在市場上自由流通的資格。
二、新規出臺后的影響
《民法典》在抵押權的追及效力的條款設置上，完全顛覆了此前《物權法》的規定，對我們的生活和工作有較大的影響，有幾個方面需要注意：
（一）二手房買賣中的贖樓業務可能縮減。以往在二手房買賣中，因未經銀行同意，不得轉讓房產，往往需要買方先墊付資金給賣方，賣方將資金還清銀行貸款，銀行注銷抵押登記后，再將房屋轉讓給買方，買方再將該房屋重新給銀行辦理抵押登記。這里有兩個風險：一是賣方如果還有其他債務，在房屋被解除抵押后，可能會遭到法院查封或者凍結，買方會出現“財房兩空”的情況；二是賣方在贖回樓后，由于在辦理房產登記前，房屋登記的所有人還是賣方，若此時賣方一房二賣，也會造成買方“血本無歸”。
《民法典》在明年1月1日生效后，由于房屋可以自由轉讓，但銀行對房屋的抵押不受影響，因此可以省去“贖樓”、“再抵押”的過程，可將房屋直接過戶轉讓，大大減少交易環節和成本，同時減少交易的風險。
（二）買方會買到一個權利有瑕疵的標的物。以往我們在合同審查中，對于價值較高物品所有權的轉讓，會有專門條款設置“賣方”需保證所交易標的權利完整，不存在其他第三方在此物上包括擔保物權在內的任何權利。對于不動產來說，任何抵押均需登記，買方在交易時可以通過公開的信息查詢渠道對不動產做“背調”，但對動產來說，由于買受人無法從權利外觀辨識該動產是否設定抵押權，倘若獲得所有權之后仍要承受抵押權負擔，則風險過于巨大。
（三）抵押權人追及效力的限制。《民法典》406條雖給予了抵押權人的追及效力，但《民法典》403、404條對動產抵押做了限制：一、以動產抵押的（不論是否登記），不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款并取得抵押財產的買受人；二、未登記的動產抵押物不得對抗善意第三人。
上述條款何解？舉兩個例子：一個珠寶商為了買特力大廈的一個商鋪，將其所有的珠寶、黃金等產品原料或半成品抵押給特力，且該抵押已辦理了抵押登記，該珠寶商將其中部分珠寶通過其正常銷售賣給了消費者，消費者已支付了合理的價格并取得了該珠寶，則特力對賣出的該部分珠寶不享有抵押權；特發小貸給某人提供借款，借款人將其名下高檔車抵押給小貸，但未辦理抵押登記。后該借款人將高檔車以合理的市場價格轉賣給了第三人，特發小貸喪失了對該高檔車的抵押權，只能要求借款人提供其他抵押物或要求其提前還款。
《民法典》物權編對抵押權的新規定對我們今后的生活和工作有很大影響，提前了解和掌握《民法典》相關條款，可以最大程度避免風險。