TOD國內企業實踐經驗及模式分析
發布日期:2018/6/12 14:00:24 | 瀏覽次數:13693 來源:張曦/特發地產公司TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通為導向”的開發模式。隨著城市軌道交通成為開發連接的主線，未來軌道交通能夠帶來價值提升的上蓋物業蘊含著極大的投資機會。目前，國內已有多家房地產企業對TOD模式進行了實踐并取得一定成果，本文將對相關先進企業的實踐經驗進行研究，并思考對特發的影響。
一、TOD國內企業實踐經驗及模式分析
（一）綠地集團
綠地于2014年開始部署大基建、大金融、大消費三大戰略板塊，重點布局地鐵產業，以“地鐵+物業”綜合開發為核心模式，推動地鐵項目帶動地鐵沿線房地產項目落地。目前，綠地現有的城市綜合體系列中，綠地中心系列綜合體與軌道交通聯系較好。
成立地鐵投資公司，與申通、上海建工等上下游優勢產業資源展開戰略合作，采取“項目投融資+設計施工總承包+物業綜合開發+運營管理”的PPP模式合作建設，各合作方“風險共擔、全程參與、權責清晰、分段平衡”，以發揮各自優勢資源、降本增效。
綠地以房地產業務為基礎，通過多種模式吸引地方政府進行合作，獲取優惠的土地和政策支持。實現前期開發成本最小化、政府支持最大化。布局地鐵產業，“地鐵+物業”綜合開發模式，整體投資大、周期較長，項目操作更為復雜，難度較高。
（二）凱德置地
凱德注重城市綜合體的高價值與增值，兼顧生態、文化與智能。目前，擁有8座來福士綜合體旗艦項目，同時開發運營大型城鎮綜合性項目及核心城市地鐵上蓋綜合體，并參與舊城改造的綜合治理。
龍之夢系列綜合體屬于TOD上蓋物業，將城市軌道交通、商務辦公、商業購物、酒店住宿、休閑娛樂等功能組織在一個建筑體量中或者一組建筑群內，形成高效統一的軌道交通商業綜合體，帶動地段商業繁榮。
凱德以地產開發+資本運作的模式進行綜合體的開發體系較為成熟、先進，既解決了開發投資問題，又解決了投資收益與持有成本的問題。同時，在占據城市交通核心位置的商業開發項目中，通過正確引入TOD復合策略的概念，盡最大可能實現城市生活與交通的最佳聯動。
二、國內軌交綜合開發存在的問題
近些年，我國軌道建設不斷發展，各地對于軌道交通空間的開發也在逐步推進，雖在站點空間開發上已積累了不少經驗，但在車輛段（基地）開發上還屬起步階段。整體而言，國內對軌道交通空間的開發經驗與香港及國外相比還有較大差距，并存在不少問題。
土地出讓政策制約。香港“軌道+物業”的核心基礎是政府協議出讓土地給地鐵公司。而在國內，地鐵公司獲得土地必須通過招拍掛程序，即使協議出讓的土地范圍也很小，這使得其操作空間被局限在招拍掛環節之后，難以在土地一級開發階段，將地鐵建設、物業開發和政府區域規劃戰略結合。
合作模式單一。國內地鐵公司通常在拿地后采用與開發商合作開發的模式，成立合作性質的項目公司。開發商主導建設過程中的規劃、施工和銷售環節。建設完成后，雙方分配產權或者分配銷售收入。
專業規劃能力不足。香港地鐵公司非常重視公司規劃能力的發展，在物業開發部門下專設了城市規劃部門，主要承擔站點周邊大片土地的區域規劃及具體項目規劃的職能。通過區域開發規劃，更好的承接政府戰略，承擔部分城市運營商的角色，獲得政府的支持。通過項目規劃，清晰的劃分二級開發價值鏈中，規劃設計與施工建設環節的價值。并以建設招標的方式實現對規劃設計環節的利潤占有。而國內地鐵公司由于在地鐵物業開發上，運作時間短、市場化經驗不足，往往普遍缺乏規劃能力，而且也沒有清楚地認識到規劃能力的價值，難以改變其在政府、開發商、地鐵公司三者中的弱勢被動地位。
三、TOD模式對特發地產發展方向的影響
目前，國內TOD項目的開發模式仍停留在較為單一的階段，隨著TOD模式的發揮成熟，未來很有可能走向政府主導、國企實施，城市更新結合PPP的方向。特發地產在“十三五”戰略規劃中，應當積極履行國有企業的政治、社會、經濟責任，致力于成為“政府與經濟社會發展所需的責任分擔者、區域經濟發展的深度參與者、政府購買公共服務的優質提供者”，致力成為TOD發展模式的參與者和領導者，在以下方面尋求突破：
開發模式突破：借助深圳軌道交通大發展的趨勢，在深圳著力拓展以城市更新方式為主，整村統籌為輔的軌道交通樞紐和車輛段上蓋物業開發。通過“市場化整備—政策化更新—市政化移交—利益化合作”方式，積極努力與龍崗、寶安等區政府，聯合地鐵集團實現“軌道交通+物業開發”新的模式，達到原集體經濟有收益、村民有利益、政府有配套、開發商有利潤的多贏局面。
區域化探索：從國內軌道交通發展趨勢來看，國內二線甚至三線城市逐漸建設地鐵、輕軌、云軌和有軌電車，這些軌道交通的建設都極大的提升了特發地產未來發展的空間，特發地產可積極為當地軌道交通集團提供戰略合作及技術支持，并逐漸探索和發展一種可持續的開發合作模式，如PPP合作模式。
專業能力提升：在總結和摸索特發已開發和正在開發的軌道交通樞紐上蓋或鄰近房地產開發項目上，不斷提升自身的規劃設計、成本采購、工程管理等經營，主動在TOD模式下，摸索出涵蓋規劃、設計、成本、采購、施工等鏈條化的并適合未來發展需要多的項目開發模式。