萬達地產運營管理成功經驗與啟示
發布日期:2017/6/15 9:28:18 | 瀏覽次數:11050 來源:王璐艷/特發地產公司
【高品質的招商運營是確保商業地產收益的主要前提條件，合理的業態規劃分布、有序的運營管理機制與實施亦是招商后期產生高租金回報率的重要保證。注意特色經營的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經營理念，不僅在商業布局、外型統一規定、人流動線等策略力求突破雷同、突出個性，而且在廣告宣傳、價格確定、攜助商家在促銷方式等方面也要獨具風格。只有開發商和商家齊心協力共同發展，謀求雙贏，才能走上最終的持續發展道路�！�
提起商業地產，大連萬達集團董事長王健林是一個繞不過去的人物。作為公認的商業地產老大的大連萬達集團，已經在商業地產行業里深耕了十余年。在今年的中國商業地產行業發展論壇會上，王健林董事長毫無保留地將萬達廣場的運營模式進行了深度剖析，讓在場的業內人士感到受益匪淺。
萬達廣場從2008年開始進入提速階段，投資建設很快,今年還將開業17個廣場、12個酒店。按照王健林董事長的說法，整個萬達廣場開出來以后,出現一個現象，不像一般的商業物業都需要兩年以上的市場培育期才可以活起來，一般萬達廣場一開起來就比較活。“我覺得這里面核心的一個方面是我們的運營管理比較好,就是我們的商業管理公司,這實際上已經成了萬達核心競爭的一部分。”王健林董事長表示。
一、萬達商業地產運營管理模式的特點和優勢
（一）合理規劃招商業態
王健林表示，萬達廣場有一個特點，就是次主力店和主力店的比重比較大，一般都占50%以上，百貨、電影城、超市、卡拉OK、電子游戲等等,餐飲類的比重也比較大。而且在這些主力店當中，萬達廣場在招商方面也特別注重一個問題，就是非零售比重。“我們任何一個廣場都強調非零售比重要50%以上，這就是業態的合理搭配。電影、唱歌、餐廳，尤其是餐飲業給付的租金比較低，文化、體育、健身（像游泳）等這些都是租金比較低的。”
事實上，有些購物中心的招商部門、商業運營部門“就不懂這個道理”，大量的業態同質化都是服裝類、珠寶類，這些同質化很高，這樣就不能體現一站式服務特點。雖然一開始給的租金高，但是可能2-3年才能火，即使招商進來以后,成長性也比較低。
“我們也是在多年的調整當中發現了這個秘密，所以我們現在一般地一開始規劃招商的時候，放得比較多的是非零售比重，現在強調多的是文化、娛樂、餐飲。”
（二）強調讓商家賺錢
“我們當時提出一個口號，取消利潤考核指標，只考核三項。我提了三句話，商業管理公司就是安全、服務、品質。”“我們取消利潤考核很多人很害怕，好像會怎么樣。我說不要緊，只要把服務搞上去。根據廣場的調整比率判斷你是不是成功：如果很少有調整，大家都可以活得很好，那就是你成功了。”王健林告訴大家。
“我們做過調查，在萬達廣場里面,每平米的績效基本上是外地店的2倍以上，我們自己運營的三個品牌的收入，都是我們在外面租的店的2.9倍以上，所以商業中心一定要花力氣去研究怎么讓商家賺錢的絕招才可以換來自己的發展。”
（三）不斷地提升和調整
再好的企業，再好的規劃，再好的招商業態，在中國十幾億人的國度,區域文化差異這么大的地方，是不可能做到百戰百勝的，要想持續運營，就是要有吃苦耐勞的精神，要不斷對開業的店進行調整。
“我們有兩個店,比如說蘇州店、沈陽店也出現過業態問題，一個月走幾家，但是總是在調商家，之后不斷地研究、調整，這個調整可能給出一些成本，有一些租賃到期，要勸出，可能就要損失一些租金等等。”王健林告訴大家，“大概半年多以后,最終商鋪和周邊客戶群對路了，對路以后,這幾個店就走出來了。”他表示，這個和搞住宅地產確實不一樣，只要拿到地，價格合適走出去就可以了。這個不但要建，建成以后還要花很長的時間管，但是它的好處有兩個方面，一個是長期穩定的現金流，第二,還可以獲得資產價值升值的好處。
二、商業地產運營管理必須高度重視的幾個關鍵問題
王健林表示，要做商業地產，一定要好好研究運營管理，把運營管理真正看成核心競爭力，這個企業才可以在這個行業成功。很多公司進入商業地產，宣布做商業地產的目的是更好地賣住宅，“這種心態和打算十之八九也不能成功。”
（一）項目要有一個明確的業態規劃
開發商在商業項目正式招商之前必須要有一個很明確的業態規劃，且不能單純按照自己對商業的理解或個人的購物經驗來判斷和選擇相關的業態組合與配比，而要很好地結合城市的特性、區域地塊的特性以及城市商業特點和消費習慣方面的因素，這樣招商才不至于陷入困境。
（二）項目要與所在城市功能相協調
商業規劃是城市規劃的一個重要因素，但是商業規劃只有適應城市規劃才能獲得持續發展的土壤。從目前我國各大城市的商業地產發展情況來看，都不同程度地存在著對城市整體規劃的認知和理解不夠準確而造成項目失敗的情況。商業物業的開發要與城市功能相協調，才有可能使項目在這個城市取得成功。
（三）正確把握商業地產項目的特性
在很多商業物業開發過程中，有不少開發商對商業地產特性的把握存在偏差，對商業規律不了解。由于不少開發商是由住宅地產轉變過來的，盲目套用住宅的開發模式，沒有正確認識到商業地產與住宅地產開發模式上的區別。他們往往較少考慮當地的商業現實，忽視投資者、商家經營戶的真實心態，直接套用國內外發達大城市商業項目的模式來進行操作，從而導致水土不服的情況。只有正確把握商業地產項目的特性，因地制宜、因城制宜，才有可能取得成功。
（四）多方合作共贏才能取得成功
要充分認識到商業房地產在運作上的復雜性和專業性，依靠專業的前期策劃公司、招商及銷售代理公司、經營管理公司等各方共同合作，科學定位，通過深入有效的市場研究做出定位和業態規劃，結合所在區域的特性、以及自身商業的特點和周邊消費習慣方面等因素，結合差異化的戰略以及招商策略價格策略，確保商業項目運作成功，獲得可持性的發展，最終實現共贏。