解析特力資源性資產租賃收入提升背后的數據
發布日期:2017/3/23 14:32:42 | 瀏覽次數:10995 來源:劉海澄/特力集團企管部
2016年特力物業租賃收入8500萬元，又一次刷新紀錄，在不斷提升的數據面前，我們更需清醒地認識到：特力物業正受到整體經濟形式停滯不前和新增物業不斷涌入的雙重夾擊，在自身租賃價格已不具優勢的情況下，只有通過分析市場環境和供需狀況以及剖析自有數據，提升舊有物業品質，重新規劃經營方向，挖掘現有物業潛力,確保2017年及未來經營收入保持穩定。
一、2017深圳寫字樓租賃市場預測
近期，仲量聯行發布的《2016年度深圳房地產市場回顧與2017年展望》中提出：2016年全年，深圳優質寫字樓市場的新增供應共計130萬平方米。 2017年，深圳預計將有超過90萬平方米的優質寫字樓供應入市。未來2年依然將有大量新增供應入市，市場處于供應高峰。
因此，新增供應的累積效應以及市場去化的放緩，未來將推升整體市場的空置率，租金的下行壓力將變大。
二、特力資源性資產現狀
（一）特力資源性資產租賃總概
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類 別 |
2016年合計/平均 |
2015年合計/平均 |
2014年合計/平均 |
2013年合計/平均 |
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可供租賃面積 |
12.61萬m2 |
12.40萬m2 |
12.14萬m2 |
11.6萬m2 |
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空置率(%) |
1.29% |
1% |
0.54% |
/ |
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租金總收入(萬元) |
8581 |
7614 |
5869 |
5300 |
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平均單價（元/m2.月） |
59.72 |
55.94 |
43.67 |
38.07 |
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市場價位偏離度 |
16.8% |
64.5% |
119.8% |
/ |
市場價位偏離度是檢驗資源性資產管理水平的標尺，2016年該數據為16.8%，比2013年平均單價38.07元/平方米，提升達到56.9%，數據大跨越式的減少，表明了特力物業租賃價格與市場價值正在逐步趨于一致。
從空置率可以看出，隨著物業與市場偏離度越來越接近，空置率逐步上升。經過3年來的內部挖潛，可供租賃面積增加了約1萬平方米。目前來看，珠寶行業仍處于低迷狀態。而水貝片區的收入占特力總收入的1/3強，因此，預計2017年同口徑收入將在2016年的基礎上略有降低。
（二）特力物業區域分布特點
2016年的租賃面積約為12.6萬平方米，大部分位置分布于深圳羅湖區，占比約90%。
羅湖區物業分布于：水貝、布心、泥崗、八卦嶺及人民北片區，基本屬于深圳傳統老舊工業區。見下圖1、2。其中分布面積最大為布心片區，占比26%。水貝片區區域面積占比19.2%，位列第二，而收入占比33.4%，位列第一位。八卦嶺及泥崗二個區域整體價值低，兩地合計面積占比27.7%，收入貢獻僅15.5%。
（三）含金量最高及最低物業板塊比較
盡管近年來珠寶行業的景氣度持續低迷，但位于水貝二路沿街的2660平方米的街鋪，單價收入約為470元/平方米，盡管僅占總面積1.5%，仍為公司創造了年度總收入的17%，成為特力貨真價實的黃金旺鋪。而幾乎同樣面積的泥崗桃花源16棟宿舍，面積2574平方米，面積比為1. 4%，收入比為不到0.5%，年收入貢獻44萬元，是特力物業的價格谷底。
三、特力資源性資產主要存在的問題
（一）水貝租賃市場風險加劇
水貝區域物業是特力目前最優質資源，但高收益意味著高風險：一方面，水貝租賃市場隨行業變動呈現較強的波動性，黃金地段街鋪價格從2014年底高峰期的1200元/平方米，降為現在的最高750元/平方米，降幅超過1/3。另一方面從目前的統計數據看，水貝片區已有專業批發市場面積已近19萬平方米，未來3年內，新增專業市場面積約為16.7萬平方米，整體計容面積41.5萬平方米，將遠超目前已有市場體量。特力現有的區位優勢將不復存在，一旦出現空置或降價，極大影響收益水平。
（二）長期合同
據統計，2018年及以后到期合同，同時簽訂時間超過5年以上，此類物業面積約為3萬平方米，占比總面積的1/4，而價格為中原平均價格的1/2左右。
比較突出的如：桃花源16棟宿舍合同簽訂期長達15年，2022年到期，其面積2574平方米，月平均單價13.6元/平方米，僅為市場價的1/3。
八卦嶺421廠房合同簽訂期為5年，幾年來價格一直保持在22-24元/平方米之間。直至去年9月價格才提升為30.67元/平方米，但也僅為市場價格的43%。
（三）歷史遺留問題
因特力下屬子公司的歷史改制糾紛，布心宿舍有近1000 平方米的物業，合同無法簽訂，無租戶繳納租金或長期拖欠，近年來收入基本不計。
四、探索提升物業價值的解決方案
（一）重新規劃老舊物業、提升整體物業品質
目前的整體經濟處于低迷期，物業定位策略需選擇以優質品質、服務鞏固市場地位。特力租賃價格在逐步與市場價格接軌后，原有的價格優勢已不復存在，唯有依靠物業品質的提升、物業服務的完善才能吸引客戶，留住客戶。
更新、改造舊有物業，形成規模化，使得區域價值與活躍度提升。如：可考慮對即將到期物業——八卦嶺421廠房，提前介入整體規劃設計，在一樓繼續保留高檔建材門店，二樓以上物業可以考慮辦公寫字樓等其他相關業態，此舉不僅能夠提升物業檔次，而且一舉消除安全隱患。
（二）以服務吸引優質客戶，擴大特力影響力
應對不斷加劇的競爭市場，尤其在水貝片區，特力應采用更靈活的租賃條款、預租賃提前、維系客戶感情等措施，以提升項目的競爭力。
建立客戶分級檔案，針對分級采用不同的租賃營銷策略：從物業的市場定位與客戶定位，租戶的行業背景，租金承受力、租期長短，擴張潛力等方面建立優質客戶和潛在客戶檔案，同時為水貝珠寶大廈續存客戶。
在水貝租賃市場飽和的情況下，價格優勢和服務優勢雙管齊下，使優質客戶與特力在水貝共同發展。
（三）盤活存量資產，合署辦公，資源共享
特力名下物業面積為14.6萬平方米，現出租面積12.6萬平方米，如何充分規劃、合理利用剩余的2萬米，找出市場利用價值，也是當前挖潛的手段之一。
2015年特力物業公司、經營部搬遷至市場價值低的華日大廈，三家公司合署辦公，部分資源共享，節約經營成本，實現資產整體增值。
（四）法律及溝通并舉解決歷史遺留和長期物業問題
這兩部分問題是一直困擾公司的難解之題。對于存在歷史遺留問題物業、長期合同或無簽訂合同物業，通過談判溝通和法律手段介入并舉手段。如能順利解決此部分物業，到期后將在現有收入基礎上增加1000多萬元。
（五）嚴守制度，不逾紅線
只有守規矩，才能打勝仗。物業經營管理者以國資委、特發、特力各級各部門的規則管理制度為準繩，堅守道德標準。以層級明確的資源性管理制度為標準，相互監督，嚴格遵守。
（六）制定合理的激勵制度
2016年特力首次提出對物業經營實施經營激勵政策，分段考核、一線傾斜、重獎超額，此舉提升士氣，鼓舞人心，本年收入突破8500萬元大關，激勵措施的影響功不可沒。
在背負著特力優質現金流和主要經營利潤的雙重重任之下，特力資源性資產租賃又面臨著整體經濟前景不明朗，價格趨于市場化，優勢不復存在，競爭加劇等因素的考驗，特力資源性資產租賃工作任重道遠！