淺析“深八條”對深圳樓市的影響
發(fā)布日期:2016/11/24 9:19:45 | 瀏覽次數(shù):10955 來源:特發(fā)地產(chǎn)公司 陳雪飛
10月4日，深圳出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出包括進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策在內(nèi)的8項政策，即“深八條”。對比3月25日《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提及的“深六條”，此次八項措施進(jìn)一步體現(xiàn)了從“供給側(cè)”和“需求側(cè)”共同發(fā)力調(diào)控市場，內(nèi)容涉及土地供應(yīng)、土地出讓方式優(yōu)化、戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整、限購、限貸、價格管理、市場秩序整頓等八項政策，是“深六條”的進(jìn)一步深化和完善。
一、“深八條”出臺背景
深圳房價在2016年上半年持續(xù)快速地上漲，根據(jù)市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，一月新房成交均價為46515元/平方米，3月為49989元/平方米，4月受“3.25”新政調(diào)控影響房價稍有下滑，為49876元/平方米，但由于“地王熱”等因素導(dǎo)致市場的非理性預(yù)期增強，5、6月房價繼續(xù)上升，9月新房成交均價已高達(dá)61600元/平方米。目前深圳房價已超出一般居民的購買力和經(jīng)濟社會發(fā)展水平，樓市泡沫持續(xù)擴大，在一定程度上形成了經(jīng)濟的系統(tǒng)性風(fēng)險；而大量資本脫離實體涌入樓市，亦不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)轉(zhuǎn)型升級和人才引進(jìn)。本次樓市調(diào)控主要目的是防止房價過高過快上漲，在保障剛性需求的同時，防控資產(chǎn)泡沫。
二、解讀“深八條”
“深八條”八項措施主要內(nèi)容如下：
（一）加大住房用地供應(yīng)力度。通過加快落實“十三五”期間800公頃商品住房、人才住房和保障性住房用地供應(yīng)目標(biāo)，盡快完成2016年137公頃各類住房供地任務(wù)，解決近期和中長期市場供求矛盾。
（二）優(yōu)化土地出讓模式，加強資金監(jiān)管。“招拍掛”出讓商品住房用地，當(dāng)土地溢價率超過一定比例，則要競配人才住房或保障性住房面積，或提高開發(fā)企業(yè)自持住房比例用于租賃經(jīng)營；提高競買商品房用地的保證金比例，由原來的不低于20%提高到不低于50%；土地購置資金來源不得屬于開發(fā)貸款、資本市場融資、資管計劃配資等。
（三）調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)。新增商品住房項目，套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房建筑面積和套數(shù)占比不低于商品住房項目總建筑面積和總套數(shù)的70%。
（四）完善住房限購政策。本市戶籍居民家庭限購2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；連續(xù)繳納5年以上個人所得稅或社保的非戶籍居民家庭，限購1套住房。
（五）加強房地產(chǎn)項目銷售價格管理。房企應(yīng)當(dāng)接受主管部門對商品住房和商務(wù)公寓項目銷售價格的指導(dǎo)，對申報價格明顯高于周邊同類在售項目價格或本項目前期成交價格或周邊同類二手房價格的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或辦理現(xiàn)房銷售備案；已取得預(yù)售許可和現(xiàn)售備案的項目，對超出備案價格、擅自提價且不接受價格指導(dǎo)的企業(yè)，立即停止網(wǎng)簽并責(zé)令整改。
（六）進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策。對購房人家庭名下在本市無房且無貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行30%首付；對在本市無房但有貸款記錄的，首付比例不低于50%；在本市已有1套住房的，首付比例不低于70%。
（七）嚴(yán)厲查處市場違法違規(guī)行為。在交易秩序整頓方面，對未取得預(yù)售許可的項目，禁止企業(yè)以誠意金、VIP卡等形式蓄客，對已取得預(yù)售許可或已辦理現(xiàn)房銷售備案的項目，企業(yè)要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價，嚴(yán)禁捂盤惜售、制造供不應(yīng)求假象；在金融秩序整頓方面，重點打擊零首付、首付貸、眾籌買房等行為，嚴(yán)禁中介機構(gòu)從事自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)；在經(jīng)營行為監(jiān)管方面，嚴(yán)厲打擊違規(guī)改建、合同違法、虛假廣告、價格欺詐、偷稅漏稅等違法違規(guī)行為，并將相關(guān)信息記入企業(yè)和個人誠信檔案。
（八）加強部門聯(lián)動，完善房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會議制度。建立由市規(guī)劃國土委牽頭，各相關(guān)部門參加的房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會議制度，指導(dǎo)和推進(jìn)全市房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作；加強對房地產(chǎn)市場的動態(tài)跟蹤，加強房地產(chǎn)調(diào)控政策研究，及時完善相關(guān)監(jiān)管措施等。
此次“深八條”政策與以前深圳出臺的調(diào)控政策相比，內(nèi)容更為全面和精準(zhǔn)，深圳市房地產(chǎn)發(fā)展研究中心主任王鋒博士用“兩個調(diào)整、兩個限制、兩個加強”12字對“深八條”進(jìn)行了概括：
“兩個調(diào)整”從“供給”出發(fā)，為調(diào)整土地出讓方式和恢復(fù)“90/70”政策。此次土地出讓方式的調(diào)整，要求當(dāng)競價超過一定比例的時候，競配人才住房和保障性住房的面積，拿地成本的加大和商品房利潤的降低迫使房企更理性和冷靜的拿地，此措施意在為地王現(xiàn)象降溫，同時，“競配”也對人才住房和保障性住房的建設(shè)目標(biāo)提供了支持；競地保障金比例的提高，也對房企的競地行為進(jìn)行了約束。恢復(fù)“90/70”政策則有利于引導(dǎo)中小套型住房的建設(shè)，通過面積控制總價，有效增加了剛需客群能承受的住房產(chǎn)品，同時也將對豪宅市場產(chǎn)生一定影響。
“兩個限制”從“需求”出發(fā)，為深化限購和明確差別化信貸政策。針對深圳外來投機炒作比較嚴(yán)重的情況，本輪限購政策將非戶籍購房資格社保“3改5”，與北京、上�，F(xiàn)行規(guī)定一致；此外，對于戶籍單身人士（含離異）限購一套住房，比其他執(zhí)行限購的城市更為嚴(yán)厲，意在打擊通過假離婚購房的投機行為，是對“3.25”限購政策的進(jìn)一步補充和完善。而差別化信貸政策，以認(rèn)房又認(rèn)貸為原則，對剛性需求、改善性需求和投資或投機需求進(jìn)行了明確界定。
“兩個加強”即為加強商品房銷售價格管理和加強市場秩序的整頓�！皟蓚�加強”主要針對房企和中介等市場主體在價格管理、銷售執(zhí)行以及促成交易等過程中的違規(guī)行為進(jìn)行管控，以規(guī)范市場秩序。
三、市場對新政的反應(yīng)及后市預(yù)測
10月初各地紛紛出臺樓市調(diào)控政策，10月4日“深八條”出臺，其限購規(guī)定更為嚴(yán)苛，市場對新政反應(yīng)迅速。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，新政前后樣本樓盤的訪客總量下降約5成，市場整體觀望情緒加重，“看空樓市”占上風(fēng)。位于南山蛇口的“山語海”作為新政后第一個開盤的新樓盤（10.9開盤），成交均價約4.7-9萬/平方米，比預(yù)期售價低1-1.3萬元，成為新政后首個降價的樓盤。二手房市場，新政后頻現(xiàn)買方棄購、賣方降價的現(xiàn)象，與之前房價暴漲行情下賣家違約潮形成了鮮明對比。據(jù)中原數(shù)據(jù)，約7成二手業(yè)主下調(diào)報價，25%的業(yè)主報價下調(diào)10%以上。
傳統(tǒng)“銀十”期間入市項目較多，新政的出臺將對一些項目的預(yù)售產(chǎn)生影響，買方觀望情緒會進(jìn)一步增長；而目前房價已處于高位，受新政影響，房價上漲的空間受限，將進(jìn)入高位調(diào)整期，短期投資風(fēng)險增大；另一方面，嚴(yán)格“限購限貸”的執(zhí)行將有效抑制投資、投機需求。一手房由于有前期供應(yīng)支撐，成交數(shù)據(jù)預(yù)計短期內(nèi)仍會回升，但受新政影響，長期看成交量將會逐步下滑；二手房價格隨著評估價的調(diào)整預(yù)計會進(jìn)一步下跌。
開發(fā)商應(yīng)理性和謹(jǐn)慎拿地，調(diào)整入市心態(tài)；從“山語海”的開盤情況看，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)行情對項目的定位和銷售策略適當(dāng)調(diào)整，并合理定價。在市場秩序方面，政府將會從嚴(yán)執(zhí)行新政，銷售代理或中介機構(gòu)的行為將受到嚴(yán)格監(jiān)管，市場違規(guī)行為也會受到嚴(yán)厲打擊。