“房地產+”時代何去何從的思考
發布日期:2016/7/1 15:32:17 | 瀏覽次數:9377 來源:特發地產公司 張偉2015年已悄然過去，深圳房價大幅上漲44%以上，名列全國房價漲幅之首。在全國非一線城市去庫存化，取消限貸等大背景下，深圳無疑成為全國的聚焦點，吸引著全國開發商的目光，也牽動全國房地產市場的神經。
一、資本全面掠食房企生存空間，未來傳統房企的市場及空間在哪里？
2015年12月22日，位于深圳遠郊的坪山新區1宗居住用地與3宗商業用地同時進入現場競價拍賣階段，吸引了包括龍光、信達、萬科、中糧、特發等十余家房企參與，連一向很少在拍賣市場拿地的星河集團董事長黃楚龍也親自到場。當日下午3點，底價為9.48億元的居住用地率先開拍，最初競價階梯為1億元，在短短45秒鐘之后，信達地產與龍光地產此起彼伏舉牌將地塊抬價到25億元，緊接著在下調競價階梯后，雙方歷經近100余次舉牌，最終信達地產以30.3億元奪下該地塊。當日下午，萬科深圳公司副總經理劉波率同投資部幾乎全體成員臨陣觀摩。在萬科的內部測算中，宅地價值25億元左右，一旦超出評估價便放棄拿地。據預測，土拍現場萬科約有一次的舉牌機會，但事實遠超想象，萬科始終沒有舉牌。另一排座位上坐著平安不動產和中航的代表。平安不動產向中航提供了一定額度的授信，意欲以股權投資的方式介入坪山宅地的開發。但中航或因地價超出預期等因素，并沒有舉牌拿地。現場明顯分為兩種狀態：冷靜、價值評估和不舉牌；資源的搶奪和資本的瘋狂。
該地塊土地面積僅3.7萬平方米，總建筑面積16.61萬平方米，其中含4.5萬平方米保障性住房，保障房建成之后政府將以4500元/平方米的綜合成本價予以回購。扣除保障房和配套用房面積之后，信達地產奪得該地塊的樓面地價高達27200元/平方米，成為深圳最新的住宅“地王”。
深圳信達置業為信達地產全資子公司，注冊于2014年6月，而深圳坤潤投資又為深圳信達置業的全資子公司，注冊于今年9月，看起來是專門為拿地注冊的項目公司。值得注意的是，此次拿地主體卻是以深圳信達置業和深圳坤潤投資聯合體的形式。對此，深圳信達置業有限公司副總經理毛文哲向界面新聞記者解釋稱，之所以用聯合體的形式拿地，是便于未來在財務方面進行安排。上述表態可以從信達地產另一個商業行為中得到佐證。此次深圳拿地之前，11月末信達地產在上海以72.99億元拿下一宗住宅地王，同樣是“面粉貴過面包”的情形。
二、外地房企強勢進入深圳，深圳本土開發企業未來在哪里？
2015年12月25日，“名不見經傳”的泰禾以57億元的總價悉數摘下深圳寶安尖崗山兩宗地，成功挺入深圳。其中一宗面積2.14萬平方米的地塊溢價177.61%，以79907元/平方米的樓面地價，超越此前上海、北京兩地創下的6.1萬元/平方米、7.5萬/平方米紀錄，成為轟動一時的全國單價地王。
泰禾集團此次是以子公司福建中維房地產開發有限公司的名義拿地，并且截至目前，尚未在深圳成立區域公司或項目公司。布局一線城市仍是泰禾集團的核心戰略，其打造的高端產品中式院落別墅“院子”系列已成國內豪宅的一個符號，產品的鋪開需要在一線城市落地。集團投資發展部總監余敦成是本次拿地的負責人，他說尖崗山地塊將建造為泰禾國內的第十座“院子”，拿地過程比想象中順利，價格在可接受范圍。
三、過剩的資本需要優質資產
2008年金融危機之后，“開著直升機撒錢→推升資產泡沫→等待創新重生”，是世界各國慣用的手段。全球貨幣體系無錨，發達國家量化寬松政策你追我趕，使得全球貨幣超發泛濫。在過去的8年中，美國增發了4萬億美元，增幅40%；中國則增發了93萬億人民幣，增幅230%。作為全球最大的兩個經濟體，中美兩國相加占到全球經濟總量的三分之一左右。因此，中美兩國的一舉一動，都牽動全球，“中國打噴嚏，世界就感冒”已經不是自我戴高帽。一個簡單粗暴的事實是，在過去5年，全球流通貨幣總量增長約四成，而如果將人民幣也計算在內的話，貨幣總量的增加即上升到六成以上。
按照通常的邏輯，全球貨幣的濫發會誘發惡性的通貨膨脹。然而，市場實際表現卻并非如此。無論是黃金，還是白銀價格都一路走低，銅和原油的價格甚至跌到了2008年金融危機前的水平。大宗商品的背后是實體經濟。貨幣超發，而大宗商品價格卻下跌，只能說明企業的需求量在下滑。手里有錢（資本過剩），但是卻缺乏有效需求，導致資產出現高投機的傾向，在“資產配置荒”的大背景下，即便冒著血本無歸的風險也要去市場上賭博，但剔除風險/波動后的平均回報依然很低。
盡管中國經濟還處于中高速發展階段，但中國的廣義貨幣（M2）在過去20余年里持續高增長，已經形成了巨大的堰塞湖。錢多了，資產——特別是優質的資產卻很少。猶如中國失衡的男女比例，才貌雙全的女子成了優質標的，必然受到各方的追逐。過去，房地產開發和股市是兩個最大的蓄水池，但2015年6月份發生了股災，有待恢復；雖然2015年第三季度房地產投資開發增速已經由正轉負，但還無可替代。
四、并購潮還會更兇猛
去年的“萬寶之爭”受到市場的空前關注，也引來了監管層的注意。2015年12月23日晚，保監會發布“3號準則”，開始針對此類公司加強流動性風險的監管。預計未來針對流動性風險監管壓力將會持續增強，“短債長投”模式會得到控制，部分險資舉牌潮或難以持續。
然而，這并不意味著這一股浪潮會就此隱退。過去，受制于監管對險資在不動產及股權投資領域的限制，險資普遍存在長債短投的反向錯配，導致其融資成本偏高、投資收益偏低。隨著中國經濟進入新常態，無風險利率下滑，資產荒考驗及期限錯配等風險迫使險資必須進入股市尋找投資標的。
受“3號準則”和人民幣進入貶值通道預期的影響，同時高等級固定收益資產已經相對較少的情況下，2016年，險資可能會加大海外資產的購買力度。仲量聯行的數據顯示，截至2015年10月28日，中國的海外房地產投資同比激增50%，達到156億美元，其中險資是絕對的主力部隊。目前房地產在中國險資的投資組合中僅占總投資資本的1%，遠低于歐美同類基金的5%—15%。鑒于全球門戶城市的房地產投資具有高回報率、較低風險以及組合多樣化的優勢，中國險資在此領域施展的空間巨大。
而且，險資只是資本市場的冰山一角。經濟發展趨勢從不以個人意志為轉移，資本的堰塞湖集聚了巨大的勢能時刻在尋找最好的價值洼地。王石即便擊退寶能系，萬科作為優質藍籌公司未來仍會遇到其他險企或其他金融資本的爭奪。
發達國家的經驗表明，經濟轉型期從來都伴隨著大規模的并購潮（事實上，監管層也支持這一點，在最近的中央城市工作會議上明確支持房企的兼并重組），而隨著社會財富、資本的積累，市場經濟會從產業資本主導逐步向金融資本主導升級。
五、資本和地產金融大時代中資本追逐的邏輯
中國經濟進入新常態，利率下行周期的“資產配置荒”，疊加預期人民幣進入貶值通道，過剩的流動性（資本）追逐國內外房地產等大類避險資產符合基本的邏輯，這是資本和地產金融的大時代。
其實，不必過度忌憚虛擬經濟和虛擬資本主導支配實體經濟、物質資本的狼子野心。就險資舉牌房企而言，如果險資只是想玩一夜情，又何必舉牌？既然險資拿出了認真談戀愛的姿態，不妨更多地暢想何時結婚以及婚后怎么生活。
這方面的模范是美國的西蒙地產集團——西蒙地產穩健的商業模式和良好的營運管理，使得西蒙REITs平臺持續獲得較高的投資回報，吸引廣大投資者；而西蒙REITs則使得西蒙地產能夠撬動融資杠桿，通過并購實現快速擴張，然后以龐大的資產規模來分散風險。好的商業模式+好的金融模式，使西蒙地產集團成為全美最大的商業地產運營商和北美最大的零售地產上市公司。
中國不缺開發商，但急缺像西蒙這樣的公司。而中國的西蒙唯有在地產+金融的土壤中才能孕育。與其過度恐懼資本的野蠻，不如期待美好。
六、房地產企業究竟是+什么？
2015年對于深圳來說是個激蕩起伏的一年，全年中盡顯“房價高漲”、“地王拍賣”、“閩系入侵”、“惡意收購”等關鍵詞。如此發展下去，這對深圳本土開發商究竟是何種刺激和壓力？
以上所有的事件背后，都有“金融大鱷”在攪動，他們所攪動的不是一個企業，而是整個行業，他們在為整個行業帶來危機，同時，也在改變這個行業發展的方向。筆者認為，未來房地產企業發展，已經脫離了傳統的開發的模式，在一個以“互聯網+”為代表的新的時代，房地產企業究竟是+什么？如何+？其實也很簡單，“+金融”，加上金融的翅膀，讓老虎飛起來。如果未來的房地產企業沒有金融優勢，沒有融資渠道，還在計劃用自有資金或者是純粹的銀行貸款資金，未來的路徑將會越來越小，越來越窄。
信達和泰禾是近年外來房企入深的典型案例，但不是孤例。拿地的本質是資源的搶奪和資金的較量，只要市場存在，搶奪和較量就有解。但是他們的資源是從哪里來？怎么來？回答只有一個，金融市場上獲取，通過保險、信托、基金、眾籌等非銀行貸款渠道獲得。當非金融房企還在苦苦測算投資回報率要高于資金成本的時候，金融房企只需獲取融資成本即可進行瘋狂掠奪資源。未來土地資源的獲得最終會體現在資金市場的較量上。
未來傳統的房地產企業如何突圍，筆者認為，只能加強房地產企業的融資實力，擺脫單一的母公司輸奶和銀行借貸的單一體制，打造強有力的實力平臺，加大金融市場開拓能力，加強同金融行業溝通，甚至和金融行業進行融合。這樣才能在已經到來的“白銀時代”獲得一定的話語權和利益。具體來說，加大房企的資產實力，將相關的優良資產注入房地產企業中，打造一個能在金融市場自我循環，良性發展的運營平臺。未來的房地產企業已經非常模糊化和跨界化，它所能提供的不僅僅是房子本身或者是居住關系，而是一種“金融+資源”的生態鏈條，可以為更多的客戶提供“房產+金融”的服務。從而從“房子的制造商”全新蛻變為“生活服務商平臺”，只有這樣，才能更好地適應市場的發展和趨勢，才能不被市場所淘汰。