物業管理行業轉型分析
發布日期:2015/1/12 17:17:32 | 瀏覽次數:11046 來源:集團企業一部 李正祥
一、物業管理行業的起源及其發展
物業管理（property management）是指受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。傳統物業管理企業的基本業務為“四保”，即保安、保潔、保綠化、保維修。
從國外物業管理的起源來看，近代意義的物業管理起源于19世紀60年代的英國，至今已有100多年的歷史。國內物業管理于19世紀中葉到20世紀20年代出現萌芽，在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現了28座10層以上的高層建筑，因而出現了代理租賃、清潔衛生、保安服務等專業性的經營公司，是我國物業管理的早期形式。20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，物業管理由香港引入。1981年3月10日，深圳市第一家專業性物業管理公司——深圳物業管理公司正式成立，截至2012年底，我國物業管理行業已擁有71000余家企業，612.3萬從業人員，管理各類房屋面積145.3億平方米，年營業收入超過3000億元，全國共有43919人獲得物業管理師資格。
二、當前國內物業管理行業發展基本情況
（一）行業發展參差不齊，規模發展道路尚遠
物業管理是改革開放之后，伴隨著城市化發展而產生的新興行業。由于我國幅員遼闊，地區發展差距較大，物業管理行業的地域分布和成熟程度極度不平衡，東部沿海地區發展程度較高，西部地區則較為薄弱。根據2013年10月中國物業管理協會發布的《物業管理行業發展報告》，行業排名前200企業中，東部沿海省區企業150家，占75%，其中廣東省54家(深圳39家)，占四分之一強。西部、中部、東北三省共50家，占25%。大型物業管理企業絕大多數位于大城市，二、三線城市的物業管理總體還在拓展階段，還有相當數量的縣級市物業管理處于起步或尚未啟動階段。情況表明我國物業管理行業發展地域差異十分明顯，規模化發展上有較大空間。
（二）綜合因素交互作用，轉型壓力較為嚴峻
2014年4月26日，“國際視野下的物業行業轉型升級”研討會在東莞松山湖高新技術產業開發區召開，來自廣東省的200多家物業管理企業參與，其中包括保利物業、珠江物業、粵華物業、時代物業等行業領袖。研討會在美國加州大學Marie Roch教授的《大數據時代下前沿技術應用與生活》主題演講下正式開始，講述了大數據的概念和在美國的商業運用，大數據對管理決策及了解客戶需求的重要作用。中國物業管理協會副會長翁國強作了《國際視野下物業管理行業的轉型升級》的演講，在與會各物業同行中引起強烈共鳴，轉型已成為業界的共識。
物業管理行業從整體上來看遠沒有飽和，為什么企業如此迫切轉型？其原因是多方面的。一是物業管理行業利潤率較低，近些年人力等成本持續上漲使企業盈利空間越來越狹窄，招工難困擾著幾乎所有的物管企業，傳統發展模式已難以為繼，目前有95%的物業管理公司都是虧損運營，依靠房地產開發的資金補貼維持運營。為了尋求更大的利潤空間，物業管理企業必須轉型。二是物業管理宏觀市場雖然仍有較大的空間，但目前尚不成熟，成熟地區市場競爭已十分激烈，通過量的擴張擴大盈利越來越困難，迫使企業轉型升級。三是隨著社會的發展，人們的生活節奏加快，對生活服務的要求提高，需要更加便利、舒適和個性化的服務，新的市場空間逐步敞開，使物業企業轉型升級成為可能。四是互聯網等新技術開始大規模產業化運用，為物業管理企業利用互聯網技術提高物業管理效率、拓展新業務提供了新的技術手段。五是房地產行業走過拐點，住宅、商業、工業地產商都需要尋找新的發展空間，地產企業對大部分物業管理企業擁有產權及產業鏈等方面的控制力和影響力，對物業、居家有關領域十分熟悉，因而是其轉型的首選，給物業管理企業帶來了巨大的壓力。
三、物業管理企業轉型的基本方向
物業管理轉型可分為管理轉型、業務轉型和商業模式轉型。管理轉型是將電子網絡技術運用于安全、維修、客戶信息等物業管理業務之中，提高管理效率和服務質量；業務轉型是開發新的業務并逐步轉向新的業務；商業模式轉型是管理與業務的綜合性轉型，通過提升管理和拓展新業務，使企業完成脫胎換骨的變化，成為一家新型的企業。
深圳市龍城物業管理有限公司2001年改制后，在做大物業管理傳統業務平臺的基礎上，進行了相關多元化延伸，先后進入地產開發、物業設備維修、社區信息化服務、園林綠化、創投與小額信貸等領域，完成了商業模式的轉型。
物業管理公司業務延伸有以下兩種路徑，即縱向延伸與橫向延伸。縱向延伸是由傳統物業管理服務向上游延伸，也分為兩個方面，一是向高端物業管理市場延伸，如高檔寫字樓、高檔酒店、大型企業總部、政府辦公物業、別墅會所等的管理；二是向物業開發規劃咨詢如項目定位、可研報告、開發規劃等領域延伸。縱向延伸目的是向高附加值產業鏈滲透發展，向國際大型高端物業服務商看齊，如戴德梁行、第一太平戴維斯等。戴德梁行提供全球性地產專業服務，范圍包括：研究及顧問、物業管理、酒店管理和顧問服務、設施管理、估價及顧問、物業投資、寫字樓代理、商鋪顧問及代理服務、工業房地產投資服務、住宅服務、建筑顧問。第一太平戴維斯服務范圍包括：為客戶定制市場調研及分析報告、財務分析、土地最優利用研究、租戶配比研究、可行性研究、市場定位報告、開發/再開發顧問建議、總體規劃建議、盡職調查報告、上市估值咨詢、商業評估咨詢、機械設備與廠房評估、按揭評估等。
橫向延伸可分為三個方向，一是物業持有階段的保值增值如維修、租賃、價值評估等；二是居民日常生活服務領域如餐飲、購物、嬰幼托管等；三是工業園區物業管理公司針對企業提供延伸服務，如技術、管理、資本經營等方面的咨詢服務。
彩生活是橫向轉型較為成功的案例。彩生活物業管理公司成立于2008年，是花樣年地產公司的子公司。6月17日彩生活在香港公開上市，成為國內首家物管類上市公司。彩生活目前已由傳統“四保”服務拓展至多種居家服務領域，目前主要業務為：（1）居家生活服務。包括“代業主購物”、“購買充值卡”、“送桶裝水”、“訂送牛奶”，甚至提供“旅游服務”以及推廣“加油卡”、“百貨公司消費儲值卡”、“社區電信儲值卡”等。（2）物業經營。如對小區進行整體改造、拉動房屋增值、提升業主滿意度。小區的整體居住環境改善，更將業主所屬區域的房產增值，產生房產二次交易的增值。（3）社區金融。其方式分為：業主募集，比如每戶借5萬元，那么2000用戶就能募集上億元款項，由花樣年創造的平臺用于小微額貸款、金融增值理財。特別是小微額貸款，對于業主個人而言，小額理財填補了大多銀行不做50萬以下貸款，但市場需求又非常大的空白，其利息、復利很高，潛在利潤收入巨大，資金運作周期以中長期為主。業主充值資金，結合物業服務，對于業主所需要的各儲值消費卡進行統一收費充值。從上游業主充值到款項回籠至下游商家有周期間隔，短期內可充分利用大量現金流做短期企業、個人金融服務。資金運作周期以短期為主。（4）B2F社區電商平臺。以家庭為單位消費的電子商務平臺。業主通過此平臺可了解小區周邊各種商業服務信息，并可通過智能終端下單預訂商品或服務，待服務完成后才付款。（5）其他。中介服務：向業主收取的物業托管、出租、銷售等服務的中介傭金，以及向給業主提供開鎖、修理家電、快遞等的服務提供者收取的中介傭金。微商圈服務：為小區引進早餐、微商圈商戶、時令蔬果團購等增值服務，物業公司對商戶服務、品牌商品進行篩選時，將對商戶和生產者等實際供應商收取費用。廣告服務：物業公司向業主推送分類的商業服務信息，向社區微商圈商戶收取在便民服務平臺上的廣告推廣費用。
張江高科代表了工業園區開發運營商轉型發展的一類現象。該司成立于1996年，負責位于上海浦東新區中南部約75.9平方公里土地的科技園區開發，起初屬于工業用地一級開發商，即進行“七通一平”及土地批租。2002年起，張江高科實施第一次轉型，提出“土地資源深加工”，逐步將直接批租土地改變為通過建造物業再進行租售，將土地開發的價值鏈向下游延伸，以期獲得長期、穩定的收益，取得了較大的成功。公司通過自建、購買等方式，增加銷售和租賃物業的體量，逐漸成為利潤的主要來源。2006 年，公司提出了“一體兩翼產業互動”的新戰略，涉足創投領域。創投收益逐步成為公司新的增長點。